인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층 7호입니다. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실로 조사되어 있고, 감정평가 기준시점에는 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 pc방으로 사용되었다는 비고가 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 물리적 구분·독립 사용성·상가 환금성입니다.

등기상 권리는 많지만 매각으로 소멸 처리되는 권리들이 중심입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 조사 내역도 없어 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 다만 신청채권자의 청구액 10,612,224원도 현재 회차 배당에서는 0원으로 표시되어, 배당 구조는 선순위 채권에 매각대금이 거의 흡수되는 형태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 등기 이력은 복잡하다

임차인 없음. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 등기에는 근저당권·가압류·경매개시결정이 다수 존재하지만, 현재 매각 구조에서는 매수인이 승계할 보증금이나 임차권 인수액이 표시되지 않습니다. 권리 난도보다 중요한 것은 지하 상가 공실이라는 물건 자체의 성격입니다.

② 임차인·점유 — 보증금 인수형은 아니다

보증금·확정일자·전입일자를 따지는 주택 임차인 구조가 아니라, 공실 상가의 실제 사용 가능성이 핵심입니다. 특히 7호 단독으로 출입·벽체·설비·전기·급배수·영업장 분리가 가능한지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)

채권총액 648,527,604원 중 예상배당은 13,348,000원, 미배당은 635,179,604원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가좌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 있는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다.
• 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 도로 저촉 사항이 표시됩니다. 공시지가는 2,890,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 확인. 지하1층 7호의 벽체·출입구·전용 사용 범위가 실제로 분리되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 공실 상태 확인. 내부 잔존물, 전기·급배수·위생설비, 승강기 이용, 공용부 접근 동선을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 상가 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 임대 가능성. 공부상 근린생활시설이지만 현황 공실입니다. 주변 상권과 지하층 수요를 기준으로 월세 산정 가능성을 따져야 합니다.
• 등기부 원본 대조. 근저당·가압류·경매개시결정의 말소 범위와 현재 유효 권리를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격”보다 “쓸 수 있는 상가인지”가 먼저다

이 물건은 감정가와 최저가가 1,400만원으로 낮고, 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 부담이 작아 보입니다. 그러나 지하1층 공실이고, 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 전체 pc방으로 사용되었던 구조라는 점이 결정적입니다. 단독 호실로 임대·사용·재매각이 가능하다는 확인 없이 들어가면, 권리보다 환금성에서 막힐 수 있습니다. 결론은 권리는 무난, 물건성은 보수적으로 검토입니다.