인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1, 도로명주소 원적로 109의 지하1층 15호입니다. 등기부는 집합건물이고, 감정요항상 공부상 용도는 근린생활시설, 현황은 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용되었으나 감정평가 기준시점 현재는 공실이라고 되어 있습니다. 그래서 이 물건은 “싸 보이는 소액 경매”라기보다, 실제 독립 사용 가능성과 지하 상가 환금성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
권리 흐름은 오래됐습니다. 1993년 가처분이 있었지만 2005년 해제로 말소됐고, 2002년 유니온상가조합 가압류도 2003년 해제로 말소됐습니다. 현재 배당 구조상 말소기준으로 잡힌 권리는 2002년 5월 27일 가압류이며, 이후 압류·근저당·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층15호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘상가 사용성’이 핵심
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준 이후의 압류, 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 2005년·2012년 임의경매 매각 이력과 다수 근저당권·경매개시결정이 누적되어 있어, 권리상 인수액은 0원이어도 배당에서는 대규모 미배당이 발생합니다.
② 임차인 조사 — 인수 보증금 없음
| 구분 | 점유·임대차 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 조사 결과 | 임차인 없음 | 0원 | 매수인 인수 없음 |
현재 확인되는 임대차 인수액은 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 최저매각가 17,000,000원과 동일하게 보아도 됩니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 유니온상가조합 | 2,651,100원 | 2,651,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 65,000,000원 | 13,642,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사외환은행 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 17,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 459,375,548원 중 16,294,000원만 배당되고, 미배당은 443,081,548원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 배당 여력은 매우 부족합니다.
④ 회차별 입찰 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,000,000원 | 16,294,000원 | 443,081,548원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 13,600,000원 | 12,955,200원 | 446,420,348원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,880,000원 | 10,284,160원 | 449,091,388원 | 미충족 |
소액 물건이라 절대가격은 낮지만, 용도가 일반 주거가 아니고 지하 상가 공실입니다. 유찰 후 가격이 내려가도 임차인 인수액이 늘어나는 구조는 아니므로 실질취득가는 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 수익화·재임대·전용 사용 가능성이 확인되지 않으면 1,700만원이라는 가격 자체도 싸다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌중학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실입니다. 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있어 독립 호실 활용 여부 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며 공시지가 2,890,000원/㎡, 토지면적 1,473.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하 공실 리스크. 주거용이 아니라 근린생활시설 공실입니다. 임대 수요·관리비·공용부 상태를 먼저 확인해야 합니다.
- 구획 확인. 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로 15호 경계·출입·면적·단독 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 상가 공실은 관리비 체납 가능성이 큽니다. 공용부분 관리비 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 소방·전기·급배수. 지하 상가는 업종 변경이나 재임대 시 시설 보완 비용이 발생할 수 있습니다.
- 인수권리 재확인. 임차인은 없고 인수액은 0원으로 보이나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “소액”보다 “쓸 수 있느냐”
이 사건은 감정가와 최저가가 1,700만원인 신건입니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수형 함정은 크지 않습니다. 하지만 물건 자체가 지하 상가 공실이고, 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있습니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 독립 사용 가능성, 관리비 부담, 재임대 환금성입니다. 권리는 통과, 물건성은 현장 확인 전까지 보류입니다.
