인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1, 도로명주소 원적로 109의 지하1층14호입니다. 공부상 근린생활시설이고 감정평가 기준시점 현재는 공실입니다. 권리만 보면 배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다. 말소기준권리는 2002.10.23 접수된 국민은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리보다 상가성·공실·환금성입니다.
특히 이 물건은 지하1층2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용되었던 이력이 있습니다. 현재 공실이라는 점은 명도 부담을 낮추지만, 반대로 실제 영업 가능한 독립 호실인지, 출입·전기·관리비 부과 단위가 어떻게 정리되는지에 따라 체감가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층14호 · 도로명주소 인천광역시 서구 원적로 109 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 · 사용승인일 1992.04.03 |
| 소유자 | 이재봉 (2011.11.17 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 배당표상 인수는 0원
말소기준은 2002.10.23 국민은행 근저당권입니다. 이후 기재된 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당표상 매수인 인수금액은 0원이고, 임차인 신고도 없어 보증금 인수 계산은 발생하지 않습니다.
② 상가성 체크 — 지하층·공실·PC방 사용 이력
이 물건의 핵심은 “권리 인수”보다 실사용 가능성과 되팔기 쉬운가입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 섞인 아파트단지 주변 상가지대입니다. 교통은 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 있는 보통 수준으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,300,000원 | 16,294,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 370,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 72,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 37,700,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 17,000,000원 기준 총 채권액 713,524,448원 중 채권자 배당은 16,294,000원, 미배당은 697,230,448원입니다. 매수인 인수금액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실입니다. 지하1층2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형, 토지면적 1,473㎡, 공시지가 2,890,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함, 대로2류 저촉 사항이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로, 14호의 경계·출입·전기·수도·공용면적 사용 관계를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이라도 잔존 시설물, 폐업 흔적, 열쇠 인도, 무단 점유 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지하 상가 공용부분 관리비와 장기 체납액은 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도와 영업성. 공부상 근린생활시설이지만 실제 임대수요·업종 제한·영업 인허가 가능성은 별도 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 권리 인수는 0원이어도 채권관계가 복잡하므로 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 응찰가 원칙. 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득금액과 환금성으로 판단해야 합니다. 이 물건의 실질취득금액은 현재 회차 기준 17,000,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 상가의 몸값을 봐야 한다
이 사건은 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 하지만 물건 자체는 지하층 공실 근린생활시설이고, 과거 여러 호실을 벽체 구분 없이 PC방으로 사용한 이력이 있습니다. 결국 승부처는 “권리를 떠안느냐”가 아니라 이 14호를 독립된 상가로 쓸 수 있느냐, 다시 팔거나 임대할 수 있느냐입니다. 권리는 통과, 환금성은 현장 확인 후 판단입니다.
