인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층11호 물건입니다. 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 매각물건명세서 비고상 지하1층 2호~11호, 14호~16호는 벽체 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나 감정평가 기준시점 현재 공실 상태입니다.
표면상 최저가는 작습니다. 하지만 배당표를 보면 매각대금 17,000,000원 중 집행비용 706,000원과 유니온상가조합 가압류 2,651,100원이 먼저 빠지고, 을구 1번 근저당권에는 13,642,900원만 배당됩니다. 그 뒤 권리들은 0원 배당으로 남아, 현재 회차 기준 총 미배당은 443,081,548원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되나, 권리 흐름과 환금성은 반드시 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층11호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 소유자 | 이석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 현재 소유권과 과거 소유권은 ‘소멸 권리’가 아니다
이 사건의 말소기준으로 산정된 권리는 2002.05.27 갑구 6번 가압류 · 유니온상가조합입니다. 데이터상 이 가압류는 이후 2003.11.28 말소 항목이 있으나, 배당표에는 가압류 배당 항목으로 반영되어 있습니다. 그 이후 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
타임라인에서 2012.11.01 이찬구 소유권이전과 2013.04.02 이석 소유권이전은 소멸 배지가 아니라 소유권 변동 이력으로 표시했습니다. 특히 이석은 현재 소유자이므로, 해당 소유권이전을 매각 소멸 권리처럼 표시하면 권리표시가 틀립니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음, 임대관계 미상
| 구분 | 내용 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 매수인 인수 0원 |
| 임대관계 | 임대관계 미상임 | - | 원본 확인 필요 |
| 현황 | 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 | - | 공실 |
대항력 있는 임차인 보증금이나 보증기관 승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 되어 있으므로, 현장 점유·관리비·상가 사용관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.2% 추정) | - | 706,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 유니온상가조합 | 2,651,100원 | 2,651,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 65,000,000원 | 13,642,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사외환은행 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다. 현재 회차에서 채권자 총 청구액 459,375,548원 중 16,294,000원이 배당되고, 미배당은 443,081,548원입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,000,000원 | 16,294,000원 | 443,081,548원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 13,600,000원 | 12,955,200원 | 446,420,348원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,880,000원 | 10,284,160원 | 449,091,388원 | 0원 |
신청채권자 주식회사 아이에스종합관리의 청구금액은 10,612,224원입니다. 현재 회차에서는 배당표상 신청채권자 만족 여부가 true로 산정되지만, 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 false로 산정됩니다. 회차가 내려갈수록 매수인 부담은 0원으로 유지되지만, 배당 부족은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가좌동 소재 가좌중학교 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형, 토지면적 1,473.0㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함, 대로2류 저촉이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계. 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 pc방으로 사용된 이력이 있어, 낙찰 대상 호실의 물리적 구분과 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 시설 철거·원상회복·공용부 접근·전기 및 급배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 상가 지하층 물건은 장기 미납 관리비와 공용부분 부담이 실질 비용이 될 수 있습니다.
- 환금성. 공부상 근린생활시설이나 현황 공실이고 지하층입니다. 임대수요와 재매각 가능성을 최저가와 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 말소기준, 배당순위, 점유관계, 관리비를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건의 숫자는 작습니다. 감정가와 최저가는 17,000,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 본질은 저가 아파트가 아니라 지하층 근린생활시설·현황 공실입니다. 배당표상 미배당도 443,081,548원으로 큽니다. 권리상 인수액이 없다는 점은 장점이지만, 입찰 판단의 중심은 가격이 아니라 호실 경계·공실 상태·관리비·환금성입니다. 결론은 보수적입니다. 권리만으로 접근하기보다, 현장 확인 후 사용·임대·처분 가능성이 확인될 때만 검토할 물건입니다.
