인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층 9호입니다. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실로 조사됩니다. 권리만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 지하 1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력이 있고, 현재는 공실입니다. 따라서 낙찰 후 실제 사용·분리·임대 가능성을 현장에서 확인하지 않으면 가격 판단이 어렵습니다.
말소기준은 2001.11.29 유니온상가조합 가압류입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 현재 회차 1,700만원 기준 배당을 보면 채권 총액 511,424,768원 중 채권자 배당은 16,294,000원에 그치고, 미배당은 495,130,768원입니다. 이는 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 후순위 채권이 거의 배당받지 못하는 저가·저환금성 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층9호 |
| 등기 유형 | 등기사항전부증명서 - 집합건물 - |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 소유자 | 이청 |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 후순위 미배당이 크다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당표상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 유니온상가조합 가압류 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현재 회차 1,700만원으로는 집행비용 706,000원, 유니온상가조합 2,284,940원, 가좌2,3,4동새마을금고 14,009,060원까지만 배당되고 이후 채권자는 배당을 받지 못합니다.
② 임차인 및 인수 판단
| 구분 | 판단 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 현황 | 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 | 0원 |
| 비고 | 지하1층 여러 호실이 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력 | 해당 없음 |
대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득은 최저가 17,000,000원에 인수 0원을 더한 17,000,000원으로 봅니다. 다만 실질취득이 작다는 점과 환금성이 좋다는 점은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,000원 |
| 1. 가압류 · 유니온상가조합 | 2,284,940원 | 2,284,940원 |
| 2. 근저당 · 가좌2,3,4동새마을금고 | 65,000,000원 | 14,009,060원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 미트코리아트레이드 | 10,612,224원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서해새마을금고 | 10,612,224원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김종태 | 19,939,337원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 72,800,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 37,700,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 인천신용보증재단 | 40,833,289원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,030,530원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 511,424,768원, 채권자 배당 16,294,000원, 미배당 495,130,768원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,000,000원 | 16,294,000원 | 495,130,768원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 13,600,000원 | 12,955,200원 | 498,469,568원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,880,000원 | 10,284,160원 | 501,140,608원 | 0원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며, 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며, 공시지가 2,890,000원/㎡, 토지면적 1,473.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 지하1층 여러 호실이 벽체 구분 없이 사용된 이력이 있으므로 9호의 물리적 경계와 단독 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 내부 마감, 전기·급배수·위생설비, 승강기 접근, 지하층 누수·환기 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 재임대 가능성. 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 실제 임차 수요와 사용 가능한 업종을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 지하 상가는 공용부분 관리비 부담이 쟁점이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 착시 금지. 후순위 미배당은 매수인 인수액이 아니지만, 낮은 환금성과 채권 회수 곤란을 보여주는 지표로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는가”가 먼저다
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 최저가 1,700만원, 인수 0원, 실질취득 1,700만원입니다. 권리 구조만 보면 단순하지만, 지하 공실 근린생활시설이고 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 보통 이상, 물건성은 현장 확인 전 보류입니다. 9호 단독 활용과 재임대 가능성이 확인되지 않으면, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
