청주지방법원 2025타경51128. 등기부의 현재 핵심은 2024.06.21 설정된 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,580,000,000원, 채무자는 김태윤이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 김미영 가압류 1,511,035,259원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 후순위 권리 인수 구조는 아닙니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다.
현황조사 등에 잡힌 임차·점유 관련 신고는 17건입니다. 이 가운데 김태윤·김태우는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 김은란·원정숙·김용수·(쥬)라인파트너스· (주)에스엠크리트탈·박기덕·신형식·한상현·(주)라인파트너스·(주)영화산업·김기원은 말소기준일보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 다만 이들의 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 201호 |
| 등기 표시 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 · 도로명 예체로 123 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도표시 대지 |
| 소유자 | 김세형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 103,483,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 말소기준 | 2024.06.21 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 2,580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
과거 남이농업협동조합·주식회사푸른상호저축은행·주식회사아주저축은행· 서부신용협동조합·대구축산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 김미영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황
보증기관 대위·승계로 중복 제외할 신고는 없습니다. 아래 17건 가운데 말소기준 이후 전입 2건은 대항력 없음, 말소기준 전 전입 11건은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 전입일이 확인되지 않는 4건은 대항력 미상으로 구분합니다.
| 성명 / 명칭 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은란 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원정숙 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | 미상 | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000 | 미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에스엠크리트탈 | 미상 | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)라인파트너스 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김기원 | 미상 | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
박기덕·신형식·한상현은 모두 2025.06.11 배당요구가 확인됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제 범위와 배당 후 미회수 보증금의 인수 여부를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 등기채권 배당모형의 “매수인 인수 0원”을 전체 사건의 최종 인수액으로 읽어서는 안 됩니다.
② 가격·유찰 구조 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가 431,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 103,483,000원, 감정가의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 72,438,100원과 50,706,670원까지 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 103,483,000원 | 101,234,238원 | 3,989,801,021원 |
| 5회 유찰 시 | 72,438,100원 | 70,734,214원 | 4,020,301,045원 |
| 6회 유찰 시 | 50,706,670원 | 49,393,950원 | 4,041,641,309원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,248,762원 |
| 1. 근저당 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 101,234,238원 |
| 2. 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형의 총 채권액은 4,091,035,259원, 채권자 배당은 101,234,238원, 미배당은 3,989,801,021원입니다. 신청채권자의 청구액은 2,182,180,730원으로 현재 회차에서도 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용 및 환금성 메모
- 토지 기본. 토지면적 995.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·정방형·중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반 표시가 확인되지 않습니다.
- 이용상태 주의. 사건 비고상 목록 6번·7번은 경계벽을 제거한 뒤 이용 중입니다. 점유범위와 실제 물리적 구획을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 판단. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 할인폭을 정량적으로 확인할 수 없습니다. 4회 유찰 사실만으로 환금성이 좋다고 볼 근거도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 점유자 보증금 확인. 김은란·원정숙·김용수·(쥬)라인파트너스·(주)에스엠크리트탈·박기덕·신형식·한상현·(주)라인파트너스·(주)영화산업·김기원의 실제 보증금과 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 보증금과 확정일자가 확정돼야 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능액을 계산할 수 있습니다. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11 배당요구 사실도 함께 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 신고 확인. 서원구 보건소·(주)글로벌금융판매·한국외식업청주시흥덕구지부·한국외식업청주시서원구지부는 대항력 판단의 기준일 자체가 확정되지 않았습니다.
- 김태윤 관계 확인. 임차·점유 신고인 김태윤과 말소기준 근저당의 채무자 김태윤이 같은 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 목록 6·7 구획 확인. 경계벽 제거 후 이용 중이라는 비고가 있으므로 사건의 각 목록과 실제 점유·사용범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- ‘감정가 대비 할인’만으로 입찰가 결정 금지. 실거래 비교값이 없고 실질 인수액도 미정입니다. 최저가 103,483,000원은 실질취득가의 출발점일 뿐 최종 비용이 아닙니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 표면적으로 매우 강한 할인 숫자를 보여줍니다. 감정가 431,000,000원이 4회 유찰돼 현재 최저가는 103,483,000원, 감정가의 24.01%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율과 반대 방향입니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 말소기준 전 전입 11건의 보증금·확정일자가 미상이고 전입일조차 미상인 신고가 4건 남아 있습니다.
따라서 현재 단계에서 확정할 수 있는 것은 “낙찰가 103,483,000원”뿐이고, 실제 취득비용은 103,483,000원 + 최종적으로 인수되는 미배당 보증금입니다. 이 인수액이 확정되기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 등기 권리는 정리되지만 임차 위험이 정리되지 않은 다회유찰 사건으로, 입찰 전 임대차 원문과 점유범위 확인이 핵심입니다.