청주지방법원 2025타경51128. 영화빌딩 4층 404호로, 사건상 용도표시는 대지입니다. 소유자는 김세형이고, 현재 말소기준권리는 2024년 6월 21일 설정된 서초제일새마을금고 근저당권 2,580,000,000원입니다. 근저당 채무자는 김태윤이며, 이후 2024년 8월 19일 김미영의 가압류 1,511,035,259원과 2025년 4월 15일 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 점유관계에 있습니다. 현황조사 기재 가운데 말소기준일보다 이른 전입일이 확인되는 점유 관련 기재가 다수이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 따라서 전입일만을 근거로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없으며, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 404호 |
| 등기 표시 | 집합건물 · 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 · 예체로 123 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 김세형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.21 을구 13번 근저당권 · 서초제일새마을금고 · 채권최고액 2,580,000,000원 · 채무자 김태윤 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 검증
말소기준권리는 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 김미영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 전입일 자체가 확인되지 않는 기재 역시 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 — ‘대항력 가능·미상’을 먼저 걸러야 한다
현황조사에는 사건 전체 기준으로 점유·임차 관련 기재가 17건 있습니다. 일부는 “3번 ~ 5번 목록 전체”, “6번, 7번 목록 전체”, “11번 ~ 13번 목록 전체”처럼 적용 범위를 따로 표시하고 있으므로, 404호에 실제로 해당하는지 원본 문서에서 목록번호를 대조해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 · 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 · 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은란 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| 원정숙 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| 서원구 보건소 · 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김용수 | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| (쥬)라인파트너스 · 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| (주)글로벌금융판매 · 전체 | 미상 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)에스엠크리트탈 | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 · 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박기덕 · 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 미상 | 가능성 점검 |
| 신형식 · 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 미상 | 가능성 점검 |
| 한상현 · 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 미상 | 가능성 점검 |
| (주)라인파트너스 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| 한국외식업청주시서원구지부 · 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)영화산업 · 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
| 김기원 | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 점검 |
전입일이 말소기준보다 빠르더라도 보증금·점유 요건·확정일자 등이 확인되지 않은 경우 대항력 또는 우선변제를 확정한 것이 아닙니다. 반대로 전입일 미상 기재도 대항력 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 45,104,898원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 4,091,035,259원, 현재 회차 가정에서 채권자 배당액은 45,104,898원, 미배당은 4,045,930,361원입니다. 신청채권자 청구액 2,182,180,730원도 전액 충족되지 않습니다.
위 계산은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 점유·임차관계에서 실제 인수할 보증금이 존재하는지 여부는 별도로 확인해야 하므로, 표의 매수인 인수 0원 계산을 확정 인수액 0원으로 보아서는 안 됩니다.
④ 토지조건 메모
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타로 기재돼 있습니다.
- 형상·접면. 평지·정방형이며 중로한면에 접합니다.
- 면적·공시지가. 토지면적 995.8㎡, 공시지가 934,500원/㎡입니다.
- 관련 구역. 가축사육제한구역, 도시지역, 제2종일반주거지역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 404호 해당 점유자 선별. 사건 전체 점유기재 가운데 목록번호가 따로 표시된 항목이 있으므로, 매각물건명세서에서 404호에 실제 대응하는 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
- 선순위 가능 점유자의 보증금 확인. 김용수·박기덕·한상현·신형식 등 말소기준 전 전입기재자의 보증금, 점유부위와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11 배당요구 기재가 있으나 우선변제 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 서원구 보건소, (주)글로벌금융판매, 한국외식업청주시흥덕구지부, 한국외식업청주시서원구지부는 전입일을 알 수 없어 대항력 여부를 미리 배제할 수 없습니다.
- 김태윤 관계 확인. 현황조사상 김태윤과 근저당 채무자 김태윤의 이름이 같으므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 46,339,000원은 감정가 193,000,000원의 약 24% 수준이지만, 실질 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문서를 서로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 유찰됐다는 사실보다, 무엇을 인수하는지가 먼저다”
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 46,339,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 말소기준 전 전입기재가 11건, 전입일 미상 기재가 4건 존재하고, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이나 실질취득 46,339,000원으로 단정하는 것은 위험합니다. 404호에 실제 대응하는 점유자를 특정하고, 각자의 보증금·점유·배당관계를 확인한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 등기 후순위 정리는 명확하지만, 점유·인수는 미확정. 이 사건은 낮은 최저가보다 그 확인 작업이 우선입니다.