청주지방법원 2025타경51128. 등기부상 소유자는 김세형이고, 현재 말소기준권리는 2024년 6월 21일 설정된 서초제일새마을금고 근저당권 2,580,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 김미영 가압류 1,511,035,259원과 2025년 4월 15일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 등기부 권리는 단순합니다. 문제는 등기 밖의 점유·임차관계입니다.
현황조사에는 말소기준일 이전에 전입한 사람이 다수 등장합니다. 김용수는 2012.06.21, 박기덕·한상현은 2014.03.10, 신형식은 2014.03.19, (주)에스엠크리트탈은 2014.05.08, 김은란은 2019.12.12, 원정숙은 2021.07.02, (주)영화산업은 2021.10.20, 라인파트너스 관련 기재는 2023.04.24, 김기원은 2023.08.08입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 401호 |
| 등기 / 사건 용도 | 집합건물 / 대지 |
| 소유자 | 김세형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 43,218,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.06.21 서초제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,580,000,000원 · 채무자 김태윤 |
| 신청채권 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준인 서초제일새마을금고 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당액이 크더라도 이 근저당·가압류의 미회수 채권 자체가 낙찰자 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 말소기준일 전에 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우에는 그 미회수 보증금이 별도 승계 문제가 될 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — ‘대항력 가능·미상’이 다수
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 · 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태우 · 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은란 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 원정숙 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 서원구 보건소 · 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 미상 |
| 김용수 | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| (쥬)라인파트너스 · 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| (주)글로벌금융판매 · 전체 | 미상 | 1,000 | 판정 미상 | 미상 | 미상 |
| (주)에스엠크리트탈 | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 · 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 미상 |
| 박기덕 · 전체 · 주거 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 신형식 · 전체 · 주거 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 한상현 · 전체 · 주거 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| (주)라인파트너스 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 한국외식업청주시서원구지부 · 전체 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 미상 |
| (주)영화산업 · 사무실1칸 · 사무실 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
| 김기원 | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
③ 가격 — 감정가 24%지만 실질취득가는 미정
현재 회차 매각가는 43,218,000원, 감정가 180,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 30,252,599원, 6회 유찰 시는 21,176,819원입니다. 하지만 낙찰가가 내려간다고 해서 선순위 임차보증금 위험이 함께 내려가는 것은 아닙니다. 오히려 보증금 미상 상태에서는 낙찰가만 낮아져 보이는 착시가 생길 수 있습니다.
이 사건은 실거래 가격과 비교해 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 실질취득가가 확정되기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,177,924원 |
| 2. 근저당 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 42,040,076원 |
| 3. 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,091,035,259원 중 42,040,076원이 배당되고, 미배당은 4,048,995,183원입니다. 근저당·가압류의 미배당 자체는 매수인 인수채무가 아니지만, 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 무엇보다 보증금 미상 선순위 점유자의 실제 승계액을 확정해 주는 표가 아닙니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지 기본. 토지면적 995.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지·정방형, 중로한면이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 김용수·박기덕·한상현·신형식·김은란·원정숙·(주)영화산업·라인파트너스 관련 기재·김기원 등 말소기준 전 전입자들의 실제 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 사람은 전입일만으로 대항력 유무를 확정하지 말고, 점유와 계약관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 3건 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11 배당요구가 기재되어 있으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 미배당 승계 가능성을 추가 확인해야 합니다.
- 김태윤 관계 확인. 임차인 김태윤은 근저당 채무자 김태윤과 동일인으로 기재되어 있으므로 점유원인과 임대차 진정성을 확인해야 합니다.
- 후순위 점유. 김태윤은 2024.08.19, 김태우는 2024.11.11 전입으로 말소기준일 뒤이므로 해당 전입만 놓고 보면 대항력이 없습니다.
- 사건 진행상태 확인. 2026.05.20부터 2026.06.18 사이 기각결정정본 송달 기록이 있으므로 2026.09.10 매각기일의 최신 진행상태를 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 볼 숫자는 말소기준일이다
이 사건은 감정가 180,000,000원에서 4회 유찰되어 43,218,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 매우 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 2024.06.21입니다. 그 이전부터 전입·점유한 사람이 다수 있고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 따라서 낙찰가 43,218,000원을 곧바로 취득원가로 보면 안 됩니다.
등기부상 근저당·가압류는 매각으로 정리되지만, 선순위 임차관계가 실제로 성립하고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 그 부분은 별도 승계 문제가 될 수 있습니다. 이 물건은 “최저가가 낮다”보다 “인수액을 아직 모른다”가 더 중요한 사건입니다. 임차관계가 확정되기 전에는 가격 메리트도, 실질취득가도 확정하지 않는 것이 맞습니다.