청주지방법원 2025타경51128. 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 2층 204호입니다. 소유자는 김세형이고, 현재 말소기준권리는 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,580,000,000원, 채무자는 김태윤입니다. 이후 김미영의 1,511,035,259원 가압류와 2025.04.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리됩니다. 하지만 현황조사에는 총 17건의 점유·임차 관련 기재가 있고, 그중 말소기준일인 2024.06.21.보다 앞선 전입 기재가 11건입니다. 특히 이들 가운데 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 전입이라는 사실만으로 곧바로 인수금액을 계산할 수도 없고, 반대로 배당표의 등기상 인수액 0원만 보고 실질 인수도 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 204호 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 김세형 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 54,742,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 서초제일새마을금고 |
| 청구금액 | 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 995.8㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 934,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
과거 남이농업협동조합·푸른상호저축은행·아주저축은행·서부신용협동조합· 대구축산업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.06.21. 설정된 서초제일새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 김미영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은란 | - | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원정숙 | - | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | - | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에스엠크리트탈 | - | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.06.11 | 없음 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.06.11 | 없음 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.06.11 | 없음 |
| (주)라인파트너스 | - | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김기원 | - | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김태윤과 김태우는 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 김은란·원정숙·김용수·(쥬)라인파트너스·(주)에스엠크리트탈·박기덕·신형식·한상현· (주)라인파트너스·(주)영화산업·김기원은 말소기준 전에 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 이들 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 결론낼 근거는 부족
감정가는 228,000,000원, 현재 최저매각가는 54,742,000원입니다. 4회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 약 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 38,319,400원, 6회 유찰 시 26,823,580원입니다.
다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 실질취득가격이 적정한지는 판단할 수 없습니다. 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태라 실제 인수금액이 발생하면 낙찰가에 그 인수금액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,385,356원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 53,356,644원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,091,035,259원 중 예상 배당은 53,356,644원이며, 미배당은 4,037,678,615원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원은 등기상 권리 계산이며, 선순위 점유자의 미확인 임차보증금 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,742,000원 | 53,356,644원 | 4,037,678,615원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,319,400원 | 37,229,651원 | 4,053,805,608원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,823,580원 | 25,940,756원 | 4,065,094,503원 | 0원 |
⑥ 토지·이용상태 메모
- 토지. 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 소재. 토지면적 995.8㎡, 지목은 대입니다.
- 이용상황. 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 목록 상태. 목록8,9번은 경계벽을 제거 후 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 김은란·원정숙·김용수 등 말소기준 전 전입 기재자들의 임대차계약서·보증금·확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 서원구 보건소·(주)글로벌금융판매·한국외식업청주시흥덕구지부·한국외식업청주시서원구지부는 전입일을 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 배당요구 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11. 배당요구가 기재돼 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 김태윤 관계 확인. 현황조사상 점유자 김태윤과 서초제일새마을금고 근저당의 채무자 김태윤이 동일하게 기재돼 있습니다.
- 목록8·9 이용상태 확인. 경계벽 제거 후 이용 중이라는 기재가 있으므로 현황과 공부의 구획을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도 인수금액부터 확정”
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 228,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 54,742,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하므로 단순해 보입니다.
하지만 현황조사를 함께 보면 결론이 달라집니다. 말소기준 전에 전입한 기재가 11건이고, 그 상당수에서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인의 실질 인수액을 현재 0원으로 확정할 수 없으며, 실질취득비용도 계산할 수 없습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거도 없습니다. 가격은 낮지만 권리·점유 불확실성이 큰 사건입니다. 선순위 임대차관계를 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 24%라는 숫자를 투자 메리트로 해석하면 안 됩니다.