청주지방법원 2025타경51128. 등기사항전부증명서상 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩의 집합건물이고, 이번 사건의 용도 표기는 대지입니다. 소유자는 김세형이며, 현재 말소기준권리는 2024.06.21. 설정된 서초제일새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,580,000,000원, 채무자는 김태윤입니다.
말소기준 이후에는 2024.08.19. 김미영의 가압류 1,511,035,259원과 2025.04.15. 서초제일새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일 이전부터 점유 또는 전입·사업자 신고가 확인되는 사람과 법인들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 203호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 예체로 123 |
| 용도 | 대지 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 김세형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 40,096,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 청구액 | 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부상 현재 핵심은 단순합니다. 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 김미영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 남이농업협동조합·푸른상호저축은행·아주저축은행·서부신용협동조합·대구축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 가능 점유자가 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김은란 | — | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 원정숙 | — | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김용수 | — | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000원 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)에스엠크리트탈 | — | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 | 승계 아님 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 | 승계 아님 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 | 승계 아님 |
| (주)라인파트너스 | — | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김기원 | — | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김태윤은 2024.08.19. 신고로 말소기준일인 2024.06.21.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 등기부상 근저당 채무자 역시 김태윤으로 기재돼 있어, 현황조사상 임차관계가 실제 독립된 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요한 사안입니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 결론 낼 근거는 부족
감정가는 167,000,000원, 현재 최저매각가는 40,096,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격을 시장 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 낙찰가 외 부담입니다. 선순위 가능 점유자의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 40,096,000원 자체를 실질취득가로 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,121,728원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 38,974,272원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,091,035,259원 가운데 채권자 배당액은 38,974,272원, 미배당액은 4,052,060,987원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 가능 점유자의 보증금 자체도 확인되지 않아 실제 법적 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 40,096,000원 | 38,974,272원 | 4,052,060,987원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 28,067,200원 | 27,161,990원 | 4,063,873,269원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 19,647,040원 | 18,893,393원 | 4,072,141,866원 |
현재 회차보다 더 유찰되면 최저가는 낮아지지만, 선순위 보증금이 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 투자비가 그대로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 다음 회차 가격 역시 독립적으로 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
⑥ 토지·이용상태 메모
- 토지. 지목 대 · 토지면적 995.8㎡ · 토지이용상황 주상기타입니다.
- 형상. 평지·정방형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자의 임대차 원본. 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표의 인수 0원과 실제 인수 구분. 현재 배당 시뮬레이션의 0원은 미상 보증금이 확인된 결과가 아닙니다.
- 김태윤 관계 확인. 현황조사상 점유자 김태윤과 근저당 채무자 김태윤이 동일하게 표시돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 다수 점유 관계 정리. 동일 건물의 여러 목록과 전체·일부 점유가 혼재하므로 실제 203호 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 변경 확인. 사건 비고의 목록8,9번 경계벽 제거 사항과 본건의 관계를 원본 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 167,000,000원에서 최저가 40,096,000원까지 내려온 큰 폭의 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일인 2024.06.21.보다 앞서 신고된 점유자가 다수이고, 그 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 선순위 가능 임차관계가 실제 임대차로 인정되고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비는 미확정입니다. 이 물건은 “감정가의 24.01%니까 싸다”가 아니라, 선순위 가능 점유자의 실제 보증금과 배당·승계 관계를 먼저 확정해야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.