44,178,000원
청주지방법원 2025타경51128. 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호를 주소로 하는 사건입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 토지 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다. 감정가 184,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,178,000원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 이후의 김미영 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 자체보다 점유·임차 조사입니다. 현황조사에는 말소기준일보다 앞선 전입일이 기재된 사람이 여럿 있고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호 |
| 용도 | 대지 · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 |
| 소유자 | 김세형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 44,178,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2024.06.21. 을구 15번 근저당권 · 서초제일새마을금고 · 채권최고액 2,580,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 효력이 문제 되는 등기 중 말소기준권리는 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.08.19. 김미영 가압류와 2025.04.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 남이농업협동조합·푸른상호저축은행·아주저축은행· 서부신용협동조합·대구축산업협동조합 근저당 및 재단법인오송바이오진흥재단·주식회사국민상조 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
임차·점유 조사 — 17건 기재, 선순위 가능성 확인 필수
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은란 | - | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원정숙 | - | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | - | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000 | 판정불가 | 미상 | 없음 |
| (주)에스엠크리트탈 | - | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 없음 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 2025.06.11 배당요구 | 없음 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 2025.06.11 배당요구 | 없음 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 2025.06.11 배당요구 | 없음 |
| (주)라인파트너스 | - | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 없음 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김기원 | - | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사 기재 기준입니다. 일부 내역은 “3번 ~ 5번 목록”, “6번, 7번 목록”, “11번 ~ 13번 목록”처럼 별도 목록 범위로 표시되어 있으므로 본건 402호와의 실제 대응관계도 원본에서 확인해야 합니다.
② 가격 위치 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’ 판단은 금지
감정가 184,000,000원에서 현재 최저매각가는 44,178,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 30,924,599원, 6회 유찰 시에는 21,647,219원입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자들의 보증금이 확인되지 않아 실제 낙찰자의 총 취득부담도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,195,204원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 42,982,796원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,091,035,259원에 대해 채권자 예상배당은 42,982,796원, 미배당은 4,048,052,463원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차 보증금 미상 위험은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·환금성 메모
- 토지. 토지면적 995.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·정방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로한면이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 유찰. 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 대비 가격 하락만으로 환금성이나 적정가를 낙관하기보다 점유·임차관계와 실제 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 2024.06.21.보다 앞선 전입일이 기재된 점유자가 다수입니다. 보증금·확정일자·실제 점유를 개별 확인하세요.
- 전입일 미상 점유자 확인. 서원구 보건소, (주)글로벌금융판매, 한국외식업청주시흥덕구지부, 한국외식업청주시서원구지부는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 닫혀 있습니다.
- 배당요구자 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11. 배당요구가 기재돼 있으나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 목록 대응 확인. 일부 점유관계는 다른 목록 번호 범위로 기재돼 있으므로 실제 402호 점유관계와 정확히 대응하는지 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 상한 재검증. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라고 해서 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실제 거래·임대차 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표상 인수 0원을 최종 인수액으로 확정하지 마세요.
- 송달·절차 확인. 2026.05.20.~2026.06.18. 사이 기각결정정본 관련 송달 내역이 있으므로 최신 사건 진행상태와 매각기일 유효 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 184,000,000원, 현재 최저가 44,178,000원, 4회 유찰. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다. 말소기준권리 이후 등기권리는 소멸하지만, 그보다 앞선 전입일이 기재된 점유자가 다수이고 보증금이 대부분 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 실질취득가 산정 자체가 불가능합니다.
배당표상 매수인 인수액 0원만 보고 안전형으로 분류하기 어렵고, 비교 가능한 실거래 시세도 없어 44,178,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 근거도 부족합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 입찰 전 선순위 가능 점유자의 보증금·점유·배당관계가 해소되지 않는다면 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.