43,458,000원
청주지방법원 2025타경51128. 등기부상 소유자는 김세형이고, 현재 말소기준권리는 2024년 6월 21일 설정된 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,580,000,000원, 채무자는 김태윤입니다. 이후 2024년 8월 19일 김미영의 1,511,035,259원 가압류와 2025년 4월 15일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람·법인이 다수이고, 김용수·박기덕·신형식·한상현·(주)에스엠크리트탈·김은란·(주)영화산업·김기원·라인파트너스 등은 말소기준일보다 이른 전입일이 확인됩니다. 다만 이들 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 5층 502호 |
| 등기 표시 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 · 집합건물 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 김세형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 43,458,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2024.06.21. 을구 11번 근저당권 · 서초제일새마을금고 · 채권최고액 2,580,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 선순위 점유
2008년 남이농업협동조합 근저당, 2011년 푸른상호저축은행 근저당, 2013년 아주저축은행 근저당, 2014년 서부신용협동조합 근저당, 2021년 대구축산업협동조합 근저당은 모두 이미 말소된 등기입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 김미영 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 가장 큰 리스크
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 김은란 | - | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 원정숙 | - | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 김용수 | - | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000원 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| (주)에스엠크리트탈 | - | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 권리순위 미상 | 가능성 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 권리순위 미상 | 가능성 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 · 권리순위 미상 | 가능성 |
| (주)라인파트너스 | - | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김기원 | - | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
말소기준 이전의 전입일만으로 최종 대항력·인수액을 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유·사업자등록 상태와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,182,244원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 42,275,756원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,091,035,259원 가운데 현재 최저가 기준 채권자 배당액은 42,275,756원, 미배당액은 4,048,759,503원입니다. 신청채권자 청구금액은 2,182,180,730원이고 현재 가정 배당액은 42,275,756원으로 전액 충족되지 않습니다.
집행비용은 1,182,244원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 점유관계 승계위험 역시 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,458,000원 | 24.01% | 42,275,756원 | 4,048,759,503원 |
| 5회 유찰 시 | 30,420,599원 | 16.81% | 29,473,028원 | 4,061,562,231원 |
| 6회 유찰 시 | 21,294,419원 | 11.76% | 20,511,119원 | 4,070,524,140원 |
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 대지입니다. 등기 표시는 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 집합건물입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 995.8㎡ · 토지이용상황 주상기타 · 평지 · 정방형 · 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 판단. 확인된 실거래 자료가 없어 감정가·최저가와 시장 거래가격의 직접 비교는 할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 김용수·박기덕·신형식·한상현·김은란·원정숙·법인 점유자 등의 보증금·확정일자·사업자등록일·배당요구 종기를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 범위 확인. ‘전체’, ‘사무실1칸’, ‘3번 ~ 5번 목록 전체’, ‘6번, 7번 목록 전체’, ‘11번 ~ 13번 목록 전체’처럼 서로 다른 점유 범위가 기재되어 있어 502호와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.
- 김태윤 관계 확인. 점유자 김태윤과 근저당 채무자 김태윤이 동일한 이름이므로 임대차의 실질과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 3건 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11. 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 우선변제 및 잔존 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 사건 진행상태 원본 확인. 2026.05.20. 이후 채무자·소유자·채권자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 2026.09.10. 매각기일의 현재 진행 여부와 관련 결정 내용을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 4회 유찰만으로 가격 가점을 주지 말고, 실제 인수액과 점유관계를 확정한 뒤 총취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저, 인수액을 확정해야 한다”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 181,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가는 43,458,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2024.06.21. 말소기준 이전에 전입한 점유자가 다수이고 그중 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원과 실제 낙찰자의 승계부담을 동일하게 볼 수 없습니다.
실거래 시세자료도 없기 때문에 감정가 대비 24%라는 이유만으로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 미확정·가격 비교 불가·4회 유찰. 이 세 요소가 겹친 만큼, 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.