청주지방법원 2025타경51128. 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 403호입니다. 감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 34,094,000원으로 네 차례 유찰됐습니다. 등기부의 현재 말소기준은 2024.06.21. 서초제일새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,580,000,000원입니다. 이후 2024.08.19. 김미영 가압류 1,511,035,259원과 2025.04.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 개인·법인·기관을 포함한 17건의 점유·임차관계가 확인됩니다. 김태윤·김태우처럼 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되는 경우도 있지만, 김은란·원정숙·김용수·박기덕·신형식·한상현·김기원 및 여러 법인은 말소기준보다 앞선 전입 또는 사업자등록 시점이 확인됩니다. 다만 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 규칙상 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 403호 |
| 등기 표시 | 사창동 254-7, 254-29 영화빌딩 · 충청북도 청주시 서원구 예체로 123 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 김세형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,182,180,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도
현재 경매의 말소기준은 2024.06.21. 을구 13번 서초제일새마을금고 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 남이농업협동조합 근저당, 오송바이오진흥재단 전세권, 푸른상호저축은행·아주저축은행·서부신용협동조합·대구축산업협동조합 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 것은 2024.06.21. 근저당이고, 이후의 김미영 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 성명·상호 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 | 2024.08.19 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태우 | 3번 ~ 5번 목록 전체 | 2024.11.11 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은란 | — | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 원정숙 | — | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서원구 보건소 | 6번, 7번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김용수 | — | 2012.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| (쥬)라인파트너스 | 전체 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| (주)글로벌금융판매 | 전체 | 미상 | 1,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)에스엠크리트탈 | — | 2014.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한국외식업청주시흥덕구지부 | 11번 ~ 13번 목록 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박기덕 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 | 미배당 시 확인 |
| 신형식 | 전체 | 2014.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 | 미배당 시 확인 |
| 한상현 | 전체 | 2014.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.11 | 미배당 시 확인 |
| (주)라인파트너스 | — | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한국외식업청주시서원구지부 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)영화산업 | 사무실1칸 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김기원 | — | 2023.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 선행 전입만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 김태윤·김태우는 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 분류됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,692원 |
| 2. 근저당 · 서초제일새마을금고 | 2,580,000,000원 | 33,080,308원 |
| 3. 가압류 · 김미영 | 1,511,035,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 4,091,035,259원 중 채권자 배당액은 33,080,308원, 미배당은 4,057,954,951원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 미상 점유자의 실제 보증금 승계 여부는 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 34,094,000원 | 33,080,308원 | 4,057,954,951원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,800원 | 23,036,216원 | 4,067,999,043원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 16,706,059원 | 16,005,350원 | 4,075,029,909원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 5회 유찰 시 23,865,800원, 6회 유찰 시 16,706,059원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 다수의 미상 점유관계가 존재하므로 낙찰가가 내려가더라도 실제 취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 대지이며, 등기 표시는 영화빌딩 4층 403호입니다.
- 토지. 토지면적 995.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·정방형·중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 934,500원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 34,094,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 직접 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 점유자 보증금 확인. 김은란·원정숙·김용수·박기덕·신형식·한상현·김기원 및 법인·기관 점유자의 실제 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다.
- 확정일자·사업자등록 확인. 선행 전입만으로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없으므로 날짜와 요건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 3건 확인. 박기덕·신형식·한상현은 2025.06.11. 배당요구가 확인됩니다. 실제 보증금과 배당가능액을 확인해야 잔여 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김태윤 관계 확인. 근저당 채무자와 같은 이름의 점유자가 존재하므로 관계인·가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가 142,000,000원 대비 34,094,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실거래·임대수익·점유해소비용을 별도 검증해야 합니다.
- 송달·절차 확인. 2026.05.20.부터 기각결정정본 송달 기록이 존재하므로 매각기일 2026.09.10. 기준 사건 진행 상태와 최신 법원 문건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계 및 최신 사건진행내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 142,000,000원에서 최저가 34,094,000원까지 내려온 4회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2024.06.21. 말소기준 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 정리되지만, 그보다 앞선 시점부터 점유한 개인·법인·기관이 다수 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 따라서 현재 단계에서 “인수 0원·3,409만원에 취득”이라고 단정할 수 없습니다. 실제 임대차관계와 보증금이 확인돼 인수위험이 해소된 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리확정은 아직 멀다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산보다 점유관계 검증입니다.