부산지방법원 2025타경550. 대연동 제이캐슬 3층 302호는 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 134,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.28입니다. 등기상 핵심은 2016.07.14. 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 당초 377,000,000원이고 2024.12.24. 변경등기에서 311,308,800원으로 기재됐습니다. 경매 계산에서는 말소기준 근저당 채권액 377,000,000원을 기준으로 배당 부족액을 산정하고 있습니다.
이 물건은 권리 인수보다 점유관계 확인과 가격 검증이 핵심입니다. 확인된 임차·점유관계는 최도연·이용빈·성종훈·주정훈·유동연·심민지·장진우·김건후 등 8명입니다. 모두 전입일이 2016.07.14. 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있고, 이 가운데 김건후는 임차보증금 70,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 역시 후순위입니다. 반면 나머지 다수의 보증금은 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 점유현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층302호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 대상 면적 | 25.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 사용승인일 2013.03.18 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.07.14. 을구 4번 전포3동새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당은 2015.09.16. 말소됐고, 남부산농협 근저당도 2016.07.14. 일부포기로 말소됐습니다. 국승규 전세권 75,000,000원은 2016.10.28. 해지로, 강승묵 전세권 80,000,000원은 2018.11.05. 해지로 각각 이미 말소됐습니다.
현재 남아 있는 김건후의 주택임차권은 2025.03.24. 등기됐고 보증금은 70,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2021.11.25., 주민등록·점유개시는 2022.01.04., 확정일자는 2021.11.25.로 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없고, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.05.15. 임의경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 8명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최도연 | 2025.05.22 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 2022.03.28 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 2022.02.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 2023.01.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 2021.02.26 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 2021.02.08 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 2022.02.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건후 | 2022.01.04 | 70,000,000원 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저가는 모두 134,000,000원입니다. 제이캐슬은 22세대, 사용승인일은 2013.03.18이고 대상 면적은 25.34㎡입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
다만 이 자료에는 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 134,000,000원이 최근 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 가격 평가는 같은 건물 또는 인근 유사 주거용 오피스텔의 최신 거래를 추가 확인한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 131,324,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권액 377,000,000원 중 131,324,000원이 배당되고, 245,676,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 경성대학교 남측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물이며 사용승인일은 2013.03.18입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 건부지이며 토지면적은 335.6㎡, 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 제이캐슬은 22세대이며 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 8명 점유관계 재확인. 현재 확인된 8명의 실제 점유 여부와 호실 사용관계가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김건후 외 7명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 필요한 계약 내용은 확인할 필요가 있습니다.
- 김건후 임차권 원본 대조. 보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2021.11.25., 주민등록·점유개시 2022.01.04., 확정일자 2021.11.25.를 등기와 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래가 확인되지 않으므로 제이캐슬 및 인근 유사 주거용 오피스텔 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원입니다. 가격 판단은 각 회차마다 최신 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 신건 가격은 검증 전
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.14. 전포3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 8명의 임차·점유관계는 모두 그 이후 전입입니다. 김건후의 70,000,000원 임차권도 후순위여서 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 결론을 곧바로 “좋은 물건”으로 연결하기는 어렵습니다. 실제 임차·점유관계가 8명으로 복잡하고 다수 보증금이 미상이며, 가격을 검증할 동일 면적 최신 실거래도 확인되지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 깨끗하지만, 점유와 가격을 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 주거용 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
