부산지방법원 2025타경550. 대연동 제이캐슬 6층 602호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성옥이며 2016.07.14 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 전포3동새마을금고가 채권최고액 377,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 전입·임차권등기·경매개시결정은 모두 이 기준일보다 늦습니다.
권리분석의 핵심은 “임차인이 많다”는 숫자 자체보다 기준권리보다 앞서느냐입니다. 확인된 임차인 8명의 전입일은 2021.02.08부터 2025.05.22까지로 모두 2016.07.14 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 전원 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 사람이 7명이라 배당·최우선변제 여부까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층 602호 · 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지상10층 건물의 6층 |
| 소유자 | 김성옥 (2016.07.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전포1동새마을금고(합병전: 전포3동새마을금고) / 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인일 | 2013.03.18 |
| 규모 | 제이캐슬 22세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 인수는 0원 산정
2013.03.21 우리은행 근저당권은 2015.09.16 말소됐고, 2015.09.16 남부산농업협동조합 근저당권도 2016.07.14 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 전포3동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.12.24 이 근저당권의 채권최고액은 311,308,800원으로 변경 등기돼 있습니다.
임차인 현황 — 확인 8명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최도연 | 2025.05.22 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 2022.03.28 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 2022.02.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 2021.02.08 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 2021.02.26 | 90,000,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
유동연은 건물 전부에 관해 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권등기가 2025.03.05 접수됐습니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2021.02.03·2023.02.09, 주민등록일자와 점유개시일자 2021.02.26, 확정일자 2021.02.03이 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준권리 2016.07.14보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다. 전체 예상 인수액 역시 0원입니다.
② 가격·환금성 — 신건 137,000,000원이 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
제이캐슬은 22세대 규모의 오피스텔이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 반면 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 137,000,000원의 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 137,000,000원 | 242,718,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 109,600,000원 | 269,734,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,680,000원 | 291,298,240원 | 0원 |
유찰 시 최저가격은 109,600,000원, 87,680,000원으로 낮아지지만, 이것은 어디까지나 경매 회차별 최저가격 시나리오입니다. 직접 비교할 실거래 금액이 없는 상태에서는 어느 회차가 시세 대비 저렴한지 단정할 수 없습니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 낙찰가가 곧 실질취득금액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 2. 근저당 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 134,282,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정되며, 채권 미배당액은 242,718,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성대학교 남측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층, 사용승인일 2013.03.18. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 주상용으로 이용 중입니다. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 22세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회로 확인됩니다. 실거래 금액 비교가 어려워 환금성 평가는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 대항력은 모두 없다고 판정돼 있지만 7명의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 다시 확인하세요.
- 유동연 임차권. 보증금 90,000,000원, 임차권등기 2025.03.05, 주민등록·점유개시 2021.02.26, 확정일자 2021.02.03 기록을 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경액. 최초 377,000,000원과 2024.12.24 변경액 311,308,800원이 함께 존재하므로 최신 채권계산서를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 등록등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 137,000,000원을 곧바로 시세로 보지 마세요.
- 점유·명도. 다수의 전입·점유 이력이 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 대상자를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 채권계산서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2016.07.14 근저당권이 기준이고, 확인된 8명의 전입이 모두 그 이후라 대항력 임차인 인수 구조가 아닙니다. 유동연의 90,000,000원 임차권도 후순위로 표시되며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “좋은 가격”을 뜻하지는 않습니다. 보증금 미상 임차인이 7명이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 제이캐슬은 22세대 규모에 경매 평균 유찰 3.0회입니다. 무엇보다 실거래 금액으로 137,000,000원의 신건 가격을 검증할 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리구조는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계와 가격·환금성을 추가 검증해야 하는 유형입니다. 신건 최저가만 보고 가격 가점을 주기보다는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
