부산지방법원 2025타경550. 부산 남구 대연동 제이캐슬 3층 304호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 말소기준권리는 2016.07.14. 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 377,000,000원이고, 2024.12.24. 변경등기에는 채권최고액 311,308,800원이 기재돼 있습니다.
등기부에는 과거 우리은행 근저당과 남부산농업협동조합 근저당이 있었지만 이미 말소됐고, 2016년 설정된 김현정의 전세권도 2020.03.16. 해지로 말소됐습니다. 현재 확인되는 이용빈의 90,000,000원 주택임차권은 전입·점유 개시일이 2022.03.28.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 사용승인일 2013.03.18 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
핵심은 2016.07.14.입니다. 이 날짜의 전포3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사·등기부에 잡힌 전입 및 임차권은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있는 선순위 임차인은 확인되지 않았고, 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도는 확인
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 2022.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최도연 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성종훈 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주정훈 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유동연 | 2021.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심민지 | 2021.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장진우 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용빈 | 2022.03.28 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이용빈은 건물 전부에 대해 90,000,000원 임차보증금으로 임차권등기가 돼 있지만 전입·점유개시가 말소기준 뒤여서 대항력이 없습니다. 나머지 점유자들도 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 배당요구·실점유·명도 상대방은 원본 서류와 현장에서 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 — 실거래가 없어 현재는 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 2. 근저당 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 237,788,000원의 미배당이 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성대학교 남측 인근이며 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층, 사용승인일 2013.03.18이며 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사에 확인된 점유자와 실제 304호 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문·현장에서 대조하세요.
- 보증금 미상 항목. 이용빈 외 점유자들의 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구 여부와 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 2022.12.06. 민간임대주택등기 내용을 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 142,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 오피스텔 거래를 별도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 매력”은 아직 미확인
이 사건은 말소기준이 2016.07.14.로 명확하고, 그 뒤에 들어온 전입자와 임차권은 제공된 판정상 모두 대항력이 없습니다. 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 선순위 보증금 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 현황조사에는 여러 점유자가 있고 보증금 미상 항목이 남아 있으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 무엇보다 감정가 142,000,000원을 검증할 최근 실거래 금액이 없습니다. 제이캐슬 관련 경매의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 가격은 반드시 추가 확인입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다는 실거래와 다음 회차를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.
