부산지방법원 2025타경550. 부산 남구 대연동 제이캐슬 6층 606호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김성옥이고, 권리분석의 기준점은 2016-07-14 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당 이후 임차인들의 전입이 시작됐기 때문에 확인되는 임차관계에는 대항력이 없고, 장진우의 90,000,000원 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 임차인 이름이 8명 확인되고, 장진우를 제외한 임차관계의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력이 없다는 점과 별개로 실제 점유자 확인, 배당요구 여부, 인도 과정은 입찰 전에 반드시 다시 맞춰봐야 합니다. 여기에 제이캐슬의 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않아, 144,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층606호 · 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 사용승인일 2013-03-18 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2016-07-14 전포3동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 377,000,000원으로 설정됐고, 2024-12-24에는 채권최고액 311,308,800원으로 변경등기가 됐습니다. 이후 장진우의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
확인되는 임차인은 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모두 실제 임차관계 명의입니다. 이들의 전입일은 말소기준일인 2016-07-14보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 장진우는 건물 전부에 관해 임차보증금 90,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만 역시 말소기준 이후 권리입니다.
| 임차인 | 전입·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 2022-01-04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최도연 | 2025-05-22 | 미상 | 2025-08-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 2022-03-28 | 미상 | 2025-06-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 2022-02-03 | 미상 | 2025-06-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 2023-01-11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 2021-02-26 | 미상 | 2025-06-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 2021-02-08 | 미상 | 2025-06-04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 2022-02-23 확정일자 2022-01-14 | 90,000,000원 | 2025-03-31 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 144,000,000원인 신건입니다. 다만 제이캐슬에 대해 가격 비교에 사용할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 객관적으로 비교할 수 없고 가격 메리트에 가점을 줄 근거도 없습니다.
단지 규모는 22세대이며 사용승인일은 2013-03-18입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회로 확인됩니다. 이 수치는 신건에서 공격적으로 가격을 올리기보다 실제 거래사례와 다음 회차 가격을 확인하며 접근할 필요가 있음을 보여주는 참고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 2. 근저당 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
144,000,000원 매각 가정에서 채권 미배당은 235,816,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 근저당은 2024-12-24 채권최고액 311,308,800원으로 변경등기돼 있으므로 실제 배당에서는 채권계산서와 변경등기 내용을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 235,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 264,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 286,898,880원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 확인되는 권리구조상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것만으로 투자 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실제 거래금액을 확보한 뒤 144,000,000원·115,200,000원·92,160,000원을 각각 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성대학교 남측 인근이며 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물이며 사용승인일은 2013-03-18입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 335.6㎡, 공시지가 3,485,000원/㎡, 주상용·평지·사다리형·소로각지입니다.
- 도로. 동측 약 10미터 내외, 서측 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 제이캐슬은 22세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 임차관계 명의가 8명 확인됩니다. 실제 현재 점유자와 인도대상을 현황조사·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 장진우의 90,000,000원 외 임차관계의 보증금이 명확하지 않습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 최도연·이용빈·성종훈·유동연·심민지·장진우는 배당요구 관련 접수가 확인되며, 나머지 임차관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경등기. 2016-07-14 채권최고액 377,000,000원 설정 후 2024-12-24 311,308,800원으로 변경등기가 있으므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022-12-06 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 144,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 평균 유찰 횟수 3.0회를 감안해 신건과 유찰 후 가격을 각각 별도 검토하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2016-07-14 전포3동새마을금고 근저당 이후에 전입한 임차인들은 대항력이 없고, 90,000,000원 장진우 임차권등기도 후순위여서 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리 인수 0원만 보고 바로 신건에 들어갈 물건으로 보기는 어렵습니다. 확인되는 임차관계가 8명이고 여러 보증금이 명확하지 않아 현장 점유와 배당관계를 더 확인해야 합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 144,000,000원의 가격 적정성을 검증할 근거가 부족합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 이 사건은 “인수는 0원, 가격은 보류”로 보는 것이 맞습니다.
