부산지방법원 2025타경550. 부산 남구 대연동 제이캐슬 3층 303호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2016.07.14 설정된 전포3동새마을금고 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 377,000,000원이었고, 2024.12.24 변경등기로 채권최고액 311,308,800원이 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.05.15 등기됐으며 채권자는 전포1동새마을금고(합병 전 전포3동새마을금고)입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건에 이름이 나타나는 실제 임차인은 김건후·최도연·이용빈·성종훈·주정훈·유동연·심민지·장진우·주현숙 등 9명입니다. 보증기관이 임차인을 대신해 중복 신고한 건은 없습니다. 첫 8명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2016.07.14 이후이고, 주현숙의 임차권등기에도 점유개시 2019.11.15, 주민등록 2025.07.23, 확정일자 2020.06.09가 기재돼 있어 선순위 대항력 임차인 인수형으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많아 원본 명세서와 배당요구 내역 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층303호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상10층 건물 |
| 소유자 | 김성옥 (2016.07.14 소유권이전) |
| 사용승인 / 규모 | 2013.03.18 · 제이캐슬 22세대 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전포1동새마을금고(합병 전 전포3동새마을금고) / 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리가 핵심
2016.09.27 설정된 김영화의 전세권 80,000,000원은 2019.10.02 이미 말소됐습니다. 2026.01.14 등기된 주현숙의 주택임차권 90,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 권리로 계산됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
별도로 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하며, 그 등기에는 2016.07.11 민간임대주택 등록을 원인으로 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라고 기재돼 있습니다. 이 사항은 일반 근저당·임차권과 달리 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 별도 확인해야 할 체크포인트입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명
보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없어 아래 9명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 첫 8명은 전입일이 모두 2016.07.14 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 주현숙은 임차권등기에 주민등록일 2025.07.23, 점유개시일 2019.11.15가 기재돼 있어 그 기재 기준으로 역시 말소기준보다 후순위입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최도연 | 미상 | 2025.05.22 | 2020.06.09 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 미상 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 미상 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주현숙 | 건물 전부 | 2025.07.23 | 2020.06.09 | 90,000,000원 | 2026.01.14 | 없음* | 미상 | 없음 |
* 주현숙은 임차권등기에 임대차계약일 2019.10.19, 점유개시일 2019.11.15, 주민등록일 2025.07.23, 확정일자 2020.06.09가 기재돼 있습니다. 이 기재 기준으로는 2016.07.14 말소기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.42억, 싸다고 단정할 근거는 없다
감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원으로 현재 신건입니다. 매수인 인수 계산이 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득액 역시 142,000,000원입니다. 그러나 제이캐슬의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 이 금액을 시세보다 낮다고 평가할 수는 없습니다.
확인되는 경매 통계로는 제이캐슬의 평균 유찰 횟수 3.0회, 마지막 낙찰일 2025.11.25가 있습니다. 마지막 낙찰금액은 확인되지 않으므로 현재 최저가와의 금액 비교는 보류해야 합니다. 특히 평균 유찰 3.0회라는 수치는 신건 감정가에 곧바로 가격 가점을 주기보다 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 237,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 265,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 288,155,840원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 근저당권 채권 중 237,788,000원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상10층이며 사용승인일은 2013.03.18입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 경성대학교 남측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 감정평가상 교통사정은 편리한 편입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 토지로, 동측 약 10미터 내외와 서측 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이캐슬은 22세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 현재 신건 가격에 응찰할 때는 실제 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 원본 대조. 김건후·최도연·이용빈·성종훈·주정훈·유동연·심민지·장진우의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 주현숙 임차권등기. 보증금 90,000,000원, 임대차계약일 2019.10.19, 점유개시 2019.11.15, 확정일자 2020.06.09, 주민등록일 2025.07.23 기재를 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 등기된 민간임대주택 관련 기재가 있으므로 매각 후 처리와 등록상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 2016.07.14의 377,000,000원 근저당에 2024.12.24 채권최고액 311,308,800원 변경이 존재하므로 현재 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 142,000,000원의 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2016.07.14 근저당권이고, 조사된 임차인의 전입·점유 관련 날짜는 그보다 뒤에 있어 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 권리 인수 기준 실질취득도 신건 최저가와 같은 142,000,000원입니다.
하지만 임차인이 9명이고 그중 다수의 보증금이 확인되지 않았으며, 주현숙의 90,000,000원 임차권등기와 민간임대주택등기도 함께 존재합니다. 게다가 현재 가격을 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮게 계산되지만, 임차관계와 가격 검증은 보수적으로 해야 하는 신건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 서두르기보다 임차·등록·가격 세 가지를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
