부산지방법원 2025타경550. 부산 남구 대연동 제이캐슬 3층 305호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 145,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김성옥이고, 말소기준은 2016.07.14 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 377,000,000원이며, 2024.12.24에는 4번 근저당권 변경으로 채권최고액 311,308,800원이 기재돼 있습니다.
권리 흐름에서 중요한 점은 임차관계입니다. 현황조사와 문건, 등기부에서 확인되는 점유·임차관계는 김건후·최도연·이용빈·주정훈·유동연·심민지·장진우·성종훈 등 8명입니다. 이들의 전입일은 모두 2016.07.14 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 특히 성종훈은 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 역시 말소기준권리 후순위로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층 305호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
말소기준권리는 2016.07.14 전포3동새마을금고 근저당입니다. 2025.05.15 임의경매개시결정과 2026.02.05 성종훈의 주택임차권은 모두 후순위로 매각에 의해 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 과거 우리은행 근저당과 남부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 8명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 2022-01-04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최도연 | 2025-05-22 | 미상 | 2025-08-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 2022-03-28 | 미상 | 2025-06-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 2023-01-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 2021-02-26 | 미상 | 2025-06-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 2021-02-08 | 미상 | 2025-06-04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 2022-02-23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 2022-02-03 | 90,000,000원 | 2026-02-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
성종훈은 건물 전부에 대해 주거 목적으로 임차권등기가 돼 있고 임차보증금은 90,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.01.04 및 2023.12.08, 주민등록일과 점유개시일은 2022.02.03, 확정일자는 2022.01.06 및 2024.01.04로 등기돼 있습니다. 다만 이 전입·점유는 2016.07.14 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 근저당 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 142,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
145,000,000원 매각 가정에서 근저당 채권은 142,170,000원 배당되고 234,830,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 가격과 담보 미배당
| 회차 | 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 234,830,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 263,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 286,270,400원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격은 145,000,000원에서 116,000,000원, 92,800,000원으로 낮아집니다. 그러나 담보권자의 미배당액은 반대로 증가합니다. 중요한 점은 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자 인수액을 의미하는 것은 아니라는 것입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경성대학교 남측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.03.18입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 토지이며 면적은 335.6㎡, 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지 규모. 제이캐슬은 22세대이며, 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원본 대조. 대항력 판정은 모두 후순위지만 보증금 미상 점유자가 다수이므로 실제 점유자와 계약관계를 다시 확인하세요.
- 성종훈 임차권. 보증금 90,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기입니다. 말소기준권리 이후이므로 매각 소멸 판정이지만 명도·배당관계는 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록과 임대의무 관련 등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 대응되는 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 145,000,000원을 곧바로 시세로 보지 마세요.
- 유찰 이력 참고. 제이캐슬 경매 평균 유찰은 3.0회입니다. 신건 100%에서 가격 판단을 서두르기보다 회차별 가격을 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후의 임차관계로 정리돼 있어 배당 시뮬레이션상 낙찰자 인수액은 0원입니다. 그러나 점유·임차관계가 8명이고, 성종훈의 90,000,000원 임차권등기와 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 있습니다. 따라서 권리 인수 자체는 비교적 명확하지만 현장 점유와 명도 난도까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 145,000,000원이고 아직 신건입니다. 반면 동일 면적에 대응되는 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 제이캐슬 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.0회라는 점까지 감안하면, 이 사건은 권리 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 임차관계는 원본 확인 필수로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
