부산지방법원 2025타경550. 부산 남구 대연동 제이캐슬 6층 603호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김성옥이며, 말소기준권리는 2016년 7월 14일 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당 이후 임차권과 경매개시결정이 이어지는 구조라 제공 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 단순한 물건으로 보면 곤란합니다. 현황조사와 문건접수에 이름이 등장하는 사람이 총 8명이고, 이 가운데 여러 명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 명도 상대방을 입찰 전에 정리할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 6층 603호 · 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.03.18 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸 구조
2013년 우리은행 근저당과 2015년 남부산농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2016.07.14 전포3동새마을금고 근저당이며, 최초 채권최고액은 377,000,000원입니다. 이후 2024.12.24 변경등기에서 채권최고액이 311,308,800원으로 변경돼 있습니다.
2017년 배국자의 전세권 80,000,000원은 2019.12.20 해지로 이미 말소됐습니다. 2025.05.12 심민지의 주택임차권 90,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 같은 해 5월 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다.
② 임차·점유 관계 — 8명 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 조사상 이름이 확인되는 사람은 8명이며, 전입일은 모두 2016.07.14 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공 자료상 대항력은 모두 없음으로 정리됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 2022.01.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최도연 | 2025.05.22 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 2022.03.28 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 2022.02.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 2023.01.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 2021.02.26 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 2022.02.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 2021.02.08 | 90,000,000원 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
심민지는 건물 전부에 대해 임대차계약일 2021.01.08, 점유개시 2021.02.06, 주민등록 2021.02.08, 확정일자 2021.01.08로 임차권등기가 돼 있고 보증금은 90,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리가 2016년이므로 대항력은 없습니다. 나머지 7명 역시 전입일이 기준권리보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
제이캐슬은 총 22세대, 사용승인일은 2013.03.18입니다. 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 145,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가점을 줄 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 마지막 매각일은 2025.11.25로 기록돼 있습니다. 현재 물건은 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건이므로, 주변 거래가를 별도로 확인하지 않은 상태에서 감정가만 기준으로 응찰가를 정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 근저당 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 142,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권의 미배당액은 234,830,000원입니다. 1회 유찰 시 263,424,000원, 2회 유찰 시 286,270,400원으로 증가하지만, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경성대학교 남측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층, 사용승인일 2013.03.18. 급·배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 335.6㎡, 공시지가 3,485,000원/㎡, 주상용으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 10m, 서측 약 4m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 조사상 8명이 확인되므로 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 현재 점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 김건후·최도연·이용빈·성종훈·주정훈·유동연·장진우의 보증금이 확인되지 않습니다. 권리상 대항력은 없지만 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 심민지 임차권 확인. 보증금 90,000,000원, 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 말소기준 이후 권리라 인수액은 0원으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 현재 효력을 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 확인. 377,000,000원에서 311,308,800원으로 변경된 등기와 예상배당 계산 기준이 서로 다르므로 최신 채권액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교 없이 감정가 145,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 주거용 오피스텔 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원” 다음에 볼 것은 점유와 가격
이 물건의 권리구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2016년 근저당보다 뒤에 들어온 임차·점유 관련 8명은 모두 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 사람이 여럿이고 현재 실제 점유관계를 한 번 더 확인해야 한다는 점에서 명도 난도까지 ‘깨끗하다’고 단정하기는 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 145,000,000원으로 같지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 숫자가 싸다는 근거는 없습니다. 단지 평균 유찰이 3.0회인 점까지 감안하면, 권리상 인수는 0원, 그러나 점유 확인과 시세 검증은 필수 — 이것이 이 제이캐슬 603호의 핵심입니다.
