부산지방법원 2025타경550. 부산 남구 대연동 제이캐슬 3층 306호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김성옥이며, 현재 말소기준권리는 2016.07.14. 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 377,000,000원으로 등기된 뒤 2024.12.24. 311,308,800원으로 변경됐습니다. 2025.05.14. 전포1동새마을금고가 임의경매를 신청했고 청구액은 264,762,770원입니다.
권리순위 자체는 매수인에게 유리합니다. 주정훈의 임차권등기는 2025.03.05. 접수됐고 전입일도 2023.01.11.로 말소기준보다 늦습니다. 현황조사에서 확인된 나머지 임차인 역시 전입일이 2021년 이후라 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 여러 명이 이 한 호실 주소에 전입돼 있다는 점과 대부분의 보증금이 확인되지 않았다는 점은 명도·배당관계 확인 난도를 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층 306호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인일 2013.03.18. |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 264,762,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸 구조
2013년 우리은행 근저당은 2015.09.16. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 근저당도 2016.07.14. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 전포3동새마을금고 근저당입니다. 주정훈의 주택임차권과 2025년 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 8명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건후 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최도연 | 2025.05.22 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용빈 | 2022.03.28 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성종훈 | 2022.02.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동연 | 2021.02.26 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민지 | 2021.02.08 | 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진우 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정훈 | 2023.01.11 | 84,000,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
실제 이름이 확인되는 임차인은 8명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 주정훈 1명이며 84,000,000원이고, 나머지 7명은 보증금이 확인되지 않습니다. 주정훈 임차권등기의 확정일자는 2025.04.11. 경정등기로 2022.12.19.로 정정돼 있습니다. 다만 전입일 2023.01.11. 자체가 2016.07.14. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
제이캐슬은 2013.03.18. 사용승인된 22세대 규모의 오피스텔입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 신건 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 이 수치만으로 현재 가격이 비싸다고 단정할 수는 없지만, 적어도 신건 141,000,000원에 즉시 가격 프리미엄을 부여할 근거도 없습니다. 따라서 이번 건은 권리상 인수 0원이라는 점과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 전포3동새마을금고 | 377,000,000원 | 138,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 141,000,000원 가정 시 집행비용 2,774,000원을 제외한 138,226,000원이 근저당권자에게 배당되고, 계산상 미배당은 238,774,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 경성대학교 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.03.18.입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 평지의 사다리형에 가까운 주상용 건부지입니다. 동측 약 10m, 서측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 제이캐슬은 22세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 재확인. 현황조사상 이름이 확인되는 임차인은 8명입니다. 현장 점유자와 실제 계약관계를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 7명. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부가 확정되지 않았습니다.
- 주정훈 임차권. 보증금 84,000,000원, 전입일 2023.01.11., 임차권등기 2025.03.05., 경정된 확정일자 2022.12.19.를 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 표시가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기부 원문을 함께 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 377,000,000원에서 311,308,800원으로 변경된 채권최고액과 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교가격이 없어 신건 141,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 감정가만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2016.07.14. 근저당이고, 확인된 모든 임차인의 전입일은 그 이후입니다. 따라서 주정훈의 84,000,000원 임차권을 포함해 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션상 실질취득액도 현재 최저가와 같은 141,000,000원입니다.
하지만 권리 인수와 입찰 난도는 다릅니다. 실제 임차인이 8명이고 7명의 보증금이 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 더구나 비교할 실거래 가격이 없어 신건 가격의 저렴함을 확인할 수도 없습니다. 인수는 0원, 서류 확인은 많고, 가격 메리트는 아직 미확인. 이 세 가지를 함께 보는 것이 제이캐슬 306호의 핵심입니다.
