서울서부지방법원 2025타경51010. 마포구 창전동 더하우스 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기상 2021.08.20 소유권보존과 같은 날 관악신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 4,968,000,000원이며 공동담보목록 제2021-746호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.10 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 총 9명이 확인되지만, 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.20 이후입니다. 따라서 조사된 점유자들은 선순위 대항력을 갖지 않는 구조입니다. 다만 일부는 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자 역시 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유상태는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 557,600,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨유제일차유동화전문 유한회사 / 4,494,852,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.20 근저당
관악신용협동조합 근저당은 말소기준권리이고 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 전입은 가장 이른 2023.02.13부터 시작해 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 이들 점유자의 전입을 근거로 한 선순위 대항력 인수는 없고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 9명 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 서영주 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 · 배당요구 2025.04.22 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 · 배당요구 2025.03.14 |
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 · 배당요구 2025.11.04 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 · 배당요구 2025.02.28 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 · 배당요구 2025.04.21 |
③ 예상배당표 (매각가 557,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,976,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 549,624,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 557,600,000원에서는 집행비용 7,976,000원을 제외한 549,624,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 4,418,376,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근. 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 외장벽돌·외장석재·외장패널, 내부는 벽지·타일 마감, 새시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 더하우스의 건부지이며 북서측·남서측으로 세로 수준 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 7,487,000원/㎡. 토지면적은 380.0㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감재·설비는 도면, 외부관찰, 유사 호실 상태 및 탐문조사를 함께 참고했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자별 실제 사용부분 확인. 9명의 전입·점유 기록이 있어 실제 201호와의 점유관계, 현재 거주 여부, 인도 대상자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. TOMKEVICIUTE AGNE, 박성일, 연보희, SIMMONS MICHAEL FRANKLIN, GUZMAN AKIEL RAFAEL, 이하늬, 서영주는 보증금 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 안찬우·노수진·연보희·이하늬·서영주는 배당요구 접수 기록이 있습니다. 확정일자와 최종 배당순위는 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 폐문부재가 많았으므로 내부 마감·설비·실제 이용상태를 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 최저가가 557,600,000원이 됐지만, 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다. 인근 다세대 실거래 및 개별 호실 상태와 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
등기와 전입 시점만 보면 구조는 명확합니다. 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 9명의 전입은 모두 그 이후이므로 선순위 대항력 인수는 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
다만 이 물건을 ‘쉬운 물건’으로만 보면 안 됩니다. 점유자가 9명이고 일부 보증금이 미상이며, 감정평가 당시 내부 확인도 제한적이었습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 실무상 핵심은 점유·명도와 가격 검증입니다. 현재 최저가 557,600,000원이 적정한지는 권리분석만으로 판단할 수 없으므로, 현장 상태와 주변 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
