서울서부지방법원 2025타경51010. 서울특별시 마포구 창전동 더하우스 3층303호 다세대주택입니다. 감정가는 657,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 525,600,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.20 설정된 관악신용협동조합 근저당으로 채권최고액은 4,968,000,000원입니다. 뒤이어 2025.02.10 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수에서 확인되는 사람은 9명이며, 전입일은 2023.02.13부터 2024.03.06까지로 모두 2021.08.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 2명을 제외하면 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 점유·계약관계와 배당요구 범위는 매각물건명세서와 현장 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 3층303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 대상 면적 | 48.57㎡ |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 525,600,000원 |
| 유찰 | 1회 · 감정가 80% |
| 청구액 | 4,494,852,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 채권최고액 4,968,000,000원, 채무자는 주식회사유성이앤씨이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.10 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.28 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.04 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.21 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.14 |
| 서영주 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.22 |
③ 예상배당표 (매각가 525,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,656,000원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 517,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,656,000원을 제외한 517,944,000원이 관악신용협동조합 근저당에 배당되는 계산이며, 채권최고액 대비 4,450,056,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 525,600,000원 | 517,944,000원 | 4,450,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 420,480,000원 | 413,875,200원 | 4,554,124,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 336,384,000원 | 330,874,624원 | 4,637,125,376원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 380.0㎡ 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측·남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 7,487,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 더하우스는 12세대이고 사용승인일은 2021.08.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 9명 모두 말소기준 이후 전입이지만, 보증금 미상자가 많으므로 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 대부분 폐문부재였습니다. 실제 303호 점유자와 명도 상대방을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 안찬우·노수진 외에는 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 배당관계와 별개로 계약 현황을 확인하세요.
- 가격 조사. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가에서도 일부를 제외한 대부분이 폐문부재여서 내부구조·마감·설비가 외부관찰과 유사 호수 등에 근거해 평가됐습니다. 경매 참여 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 남았다
이 물건의 말소기준은 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당입니다. 확인된 9명의 전입은 모두 그보다 늦어 선순위 대항력 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 권리 인수 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 임차인이 9명 확인되고 그중 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 현장조사에서도 대부분 폐문부재였다는 점은 실무상 확인 부담입니다. 여기에 현재 최저가 525,600,000원이 감정가 657,000,000원의 80%라는 사실만 있을 뿐, 이를 시세와 비교할 실거래 자료는 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편, 임대·점유 확인은 필요, 가격 판단은 보류입니다.
