서울서부지방법원 2025타경51010. 서울 마포구 창전동 더하우스 3층 303호, 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사유성이앤씨이고, 2021.08.20 설정된 관악신용협동조합 근저당권 4,968,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.10 엠씨유제일차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 초점은 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 확인된 관련자는 10명이고, 이 가운데 전입일이 확인된 9명은 모두 2021.08.20보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 우방은 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 남아 있습니다. 따라서 배당 계산상의 인수 0원은 그대로 참고하되, 실제 입찰 판단에서는 이 미상 요소를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 3층303호 · 도로명 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 525,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 엠씨유제일차유동화전문 유한회사 / 4,494,852,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 1명은 확인 필요
말소기준권리는 2021.08.20 관악신용협동조합의 근저당권입니다. 전입일이 확인된 TOMKEVICIUTE AGNE, 안찬우, 박성일, 연보희, 노수진, SIMMONS MICHAEL FRANKLIN, GUZMAN AKIEL RAFAEL, 이하늬, 서영주는 모두 이 날짜 이후 전입해 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 우방은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 점유·임차인 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 / 1,700,000원 | 2025.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 2025.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 2025.03.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영주 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.04.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우방 | 미상 | 50,000,000원 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 위치 — 1회 유찰로 감정가 80%, 시세 평가는 유보
현재 최저매각가는 525,600,000원으로 감정가 657,000,000원의 80%입니다. 다만 동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 기준을 확인하지 않은 상태에서는 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 ‘감정가 대비 1회 유찰’이라는 경매 회차상의 할인뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,656,000원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 517,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 4,450,056,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 우방의 전입일이 확인되지 않아 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근으로, 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외장벽돌·외장석재·외장패널, 내부 벽지·타일, 새시창호 등의 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 더하우스의 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태였고, 내부구조·이용상황·마감재·설비는 도면·외부관찰·유사 호실 상태 및 탐문 내용을 함께 참고해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우방 전입일 확인. 보증금 50,000,000원이 있는 주거 임차인으로 전입일이 미상입니다. 대항력 여부가 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일은 후순위지만 실제 임대차관계와 점유 현황은 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 배당요구 관계 확인. 안찬우·연보희·노수진·이하늬·서영주의 배당요구가 확인됩니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 추가 사실관계와 함께 확인해야 합니다.
- 가격판단 분리. 감정가 80%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 인근·유사 다세대의 실제 거래가격과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 과정에서 대부분 폐문부재였으므로 실제 내부 상태·설비·점유 형태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 전입·점유 관련 원본을 직접 대조해 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 임차관계는 한 번 더 확인”
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 또한 전입일이 확인된 9명은 모두 후순위여서 대항력이 없습니다. 그러나 보증금 50,000,000원의 우방은 전입일이 미상이므로, 이 한 명의 권리관계가 확인되기 전에는 ‘인수 0원’이라고 단정하면 안 됩니다.
현재 최저가는 525,600,000원으로 감정가 657,000,000원의 80%까지 내려왔지만, 시세와 직접 비교할 기준 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것도 위험합니다. 이 물건의 핵심은 우방의 대항력 확인과 실제 거래가격 검증입니다. 두 가지가 확인된 뒤에야 현재 회차 525,600,000원의 실질적인 매력이 분명해집니다.
