서울서부지방법원 2025타경51010. 서울 마포구 창전동 더하우스 4층403호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사유성이앤씨이고, 2021.08.20 소유권보존과 같은 날 관악신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 4,968,000,000원이며 공동담보목록 제2021-746호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
경매개시 채권자는 엠씨유제일차유동화전문 유한회사이고 청구액은 4,494,852,551원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 657,000,000원에서 한 차례 유찰된 525,600,000원입니다. 다만 가격 판단에서 중요한 것은 ‘감정가 대비 80%’라는 숫자 자체보다 실제 시장에서 얼마에 거래되는지인데, 여기서는 확인된 권리·배당·회차 정보만으로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 4층403호 · 도로명 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 525,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨유제일차유동화전문 유한회사 / 4,494,852,551원 |
| 말소기준 | 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,968,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 임차관계
말소기준은 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권입니다. 현황조사상 확인된 전입일은 2023.02.13 이후이고, 주식회사스튜디오미르의 임차권도 임대차계약 2023.04.18, 전입·점유·확정일자 2023.05.11, 임차권등기 2025.07.07로 모두 말소기준보다 늦습니다. 현재 자료의 대항력 판정은 모두 없음이고, 예상 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 명도 확인이 중요
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 / 1,700,000원 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영주 | 2023.02.13 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사스튜디오미르 | 2023.05.11 · 확정일자 2023.05.11 | 50,000,000원 / 1,950,000원 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
표의 핵심은 이름의 수가 아니라 기준일입니다. 가장 이른 전입일인 2023.02.13도 말소기준 2021.08.20보다 늦습니다. 따라서 현 자료상 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 여럿 있고, 우선변제 여부도 일률적으로 확인되지 않아 실제 배당과 점유 현황은 입찰 직전 다시 맞춰봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,656,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 517,944,000원 |
| 미배당 | - | 4,450,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 7,656,000원을 제외한 517,944,000원이 관악신용협동조합 근저당 배당으로 잡히며, 채권최고액 대비 4,450,056,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서교초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 대상물건은 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지로 더하우스 건부지로 이용 중이며 북서측·남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 380.0㎡, 공시지가는 7,487,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감재·설비는 외부관찰과 도면, 유사호 상태 및 탐문내용 등을 참고해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 전입·점유 관련 기록이 10건 확인됩니다. 대항력 인수는 없지만 낙찰 시점 실제 점유자와 퇴거 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 관계 확인. TOMKEVICIUTE AGNE, 박성일, 연보희, SIMMONS MICHAEL FRANKLIN, GUZMAN AKIEL RAFAEL, 이하늬, 서영주는 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.
- 배당요구 확인. 안찬우·노수진·연보희·이하늬·서영주·주식회사스튜디오미르는 배당요구 기록이 있습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 다시 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 주식회사스튜디오미르는 보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2023.04.18, 전입·점유·확정일자 2023.05.11, 임차권등기 2025.07.07입니다. 모두 말소기준보다 늦어 현재 판정은 대항력 없음입니다.
- 채권관계 원본 대조. 등기상 말소기준 근저당권자는 관악신용협동조합이고 경매개시 채권자는 엠씨유제일차유동화전문 유한회사입니다. 입찰 전 등기부와 경매기록을 함께 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 인근 다세대 실거래와 개별 호수의 층·상태를 대조한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인할 사람이 많다”
이 물건의 권리구조 자체는 방향이 선명합니다. 2021.08.20 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입·임차권은 모두 그보다 늦어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현황조사와 임차권등기에는 여러 점유·임차관계가 나타나고 일부 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금을 떠안는 위험이 아니라 실제 점유자와 배당관계, 명도 난도를 입찰 전에 얼마나 정확히 정리하느냐입니다.
가격 역시 감정가 657,000,000원에서 525,600,000원으로 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리 안전성은 긍정적이지만, 다수 점유 확인 부담과 가격 검증 필요성을 함께 보면 권리는 통과, 점유와 가격은 보수적으로 확인하는 사건입니다.
