서울서부지방법원 2025타경51010. 서울 마포구 창전동 ‘더하우스’ 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 704,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 563,200,000원입니다. 등기부상 소유자는 주식회사유성이앤씨이고, 말소기준권리는 2021.08.20 설정된 관악신용협동조합의 채권최고액 4,968,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.02.10 임의경매개시결정과 2025.08.27 국민건강보험공단 압류가 뒤따르지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 인수 구조는 비교적 명확하지만, 현황조사에서는 9명의 전입·점유자가 확인됩니다. 다행히 가장 이른 전입일도 2023.02.13으로 말소기준 2021.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 9명 모두 대항력은 없습니다. 다만 안찬우·노수진을 제외한 여러 점유자는 보증금이 확인되지 않았고, 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 입찰 전 점유 단위와 계약관계의 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 704,000,000원 / 563,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 4,494,852,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 | 2021.08.09 · 총 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,968,000,000원이며 공동담보목록 제2021-746호가 기재돼 있습니다. 2025.02.10 엠씨유제일차유동화전문 유한회사에 의한 임의경매개시결정, 2025.08.27 국민건강보험공단 압류는 모두 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영주 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인된 인원은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 계산할 대상도 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.20보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 안찬우는 보증금 50,000,000원·월세 1,700,000원, 노수진은 보증금 50,000,000원·월세 1,800,000원으로 확인됐고, 나머지 점유자 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 563,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,032,000원 |
| 2. 근저당권 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 555,168,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 563,200,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 4,968,000,000원 중 555,168,000원이 배당되고, 미배당액은 4,412,832,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 563,200,000원 | 555,168,000원 | 4,412,832,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 450,560,000원 | 443,654,400원 | 4,524,345,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 360,448,000원 | 354,601,728원 | 4,613,398,272원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 외장벽돌·외장석재·외장패널, 내부는 벽지·타일 마감, 새시창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 더하우스의 건부지로 이용 중이며 북서측·남서측으로 세로 수준 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 7,487,000원/㎡, 토지면적 380.0㎡로 조사돼 있습니다.
- 현장조사. 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감·설비는 도면, 외부관찰, 유사호 내부상태와 탐문 내용 등을 근거로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 점유관계 재확인. 각 전입자가 현재도 점유 중인지, 동일 세대 내 관계인지, 실제 임대차 목적물이 301호와 일치하는지 현황조사·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약관계와 배당요구 여부는 명도 실무에 영향을 줄 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 9명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 관악신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-746호가 기재돼 있으므로 전체 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 원본에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 563,200,000원이라는 현재 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근·유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 다수 호실이 폐문부재 상태였으므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원, 승부처는 다수 점유 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 현황조사상 9명의 전입자도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없으며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 현장에서는 9명의 점유자가 확인됐고 다수의 보증금·배당관계가 충분히 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수금이 크다”는 유형이 아니라, 등기상 인수는 없지만 실제 명도 대상을 세밀하게 확인해야 하는 다중 점유형에 가깝습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 매력도는 판단을 유보해야 합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 점유·가격 검증은 필수입니다.
