서울서부지방법원 2025타경51010. 마포구 창전동 더하우스 5층 503호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.20 설정된 관악신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 4,968,000,000원입니다. 그 뒤 2025.02.10 임의경매개시결정, 2025.08.27 국민건강보험공단 압류, 2025.09.04 서영주 씨의 주택임차권등기가 이어집니다. 자료상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인은 9명이며, 전입일은 모두 말소기준인 2021.08.20 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니더라도 실제 인도 과정과 점유 상태는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 5층 503호 · 도로명 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 458,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 엠씨유제일차유동화전문 유한회사 / 4,494,852,551원 |
| 말소기준 | 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,968,000,000원 |
| 건물 정보 | 더하우스 · 12세대 · 2021.08.09 준공 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.10 임의경매개시결정과 2025.08.27 국민건강보험공단 압류는 그 이후이고, 2025.09.04 등기된 서영주 씨의 주택임차권 역시 후순위입니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 모두 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영주 | 2023.02.13 | 50,000,000원 | 미상 | 없음 | 후순위 | 없음 |
9명 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2021.08.20보다 늦어 제공된 판단상 대항력이 없습니다. 서영주 씨는 부동산 전유부분 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2023.02.07, 주민등록일·점유개시일 2023.02.13, 확정일자 2023.02.07로 임차권이 등기돼 있으나, 이 역시 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
③ 가격 구조 — 시세 단정 대신 유찰 회차를 본다
현재 최저매각가는 458,400,000원으로 감정가 573,000,000원의 80% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 366,720,000원, 3회 유찰 시 293,376,000원입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정돼 있으므로, 실질취득금액은 각 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 458,400,000원 | 451,416,000원 | 4,516,584,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 366,720,000원 | 360,785,920원 | 4,607,214,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 293,376,000원 | 288,468,736원 | 4,679,531,264원 | 0원 |
이 사건은 현재 최저가가 내려가더라도 미배당 채권이 커지는 구조이고, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 가격 판단은 “채권이 얼마나 남느냐”보다 각 회차의 실제 취득가격 자체를 기준으로 해야 합니다. 현재 자료만으로는 동일면적의 최근 거래가격과 직접 비교하지 않고, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정하지 않는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 458,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,984,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 451,416,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,984,000원을 제외한 451,416,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 4,516,584,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 외장벽돌·외장석재·외장패널 등, 내부는 벽지·타일 마감, 새시창호가 적용돼 있으며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지의 다세대주택 부지로 이용 중이며 북서측·남서측으로 세로 수준 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,487,000원/㎡, 토지면적은 380.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 현장조사 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재여서 내부구조·이용상태·마감재와 설비의 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 거주 여부, 퇴거 의사, 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. TOMKEVICIUTE AGNE, 박성일, 연보희, SIMMONS MICHAEL FRANKLIN, GUZMAN AKIEL RAFAEL, 이하늬의 보증금은 입찰 전 관련 서류로 재확인하는 것이 필요합니다.
- 서영주 임차권. 임차보증금 50,000,000원, 계약일 2023.02.07, 주민등록·점유개시 2023.02.13, 확정일자 2023.02.07의 후순위 임차권등기입니다.
- 회차별 가격. 현재 458,400,000원, 2회 유찰 시 366,720,000원, 3회 유찰 시 293,376,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 나누어 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 채권 4,516,584,000원은 선순위 채권의 미회수액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 현장 재확인. 폐문부재가 많았던 물건이므로 실제 내부상태·설비·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 점유 확인 없이 단순물건으로 보면 안 된다”
이 사건의 핵심은 선명합니다. 말소기준은 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이고, 조사된 9명의 임차인은 모두 그 이후 전입했습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 보증금 승계형 경매는 아닙니다.
다만 임차인 수가 많고 일부 보증금이 확인되지 않으며, 현장조사 당시 폐문부재가 많았다는 점은 명도와 실제 이용상태 확인의 부담으로 남습니다. 가격도 현재 1회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론적으로 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 점유관계와 실제 가격 적정성 확인이 필요한 다세대주택입니다.
