서울서부지방법원 2025타경51010. 마포구 창전동 더하우스 2층 203호, 전용 48.57㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 649,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 519,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.08.20 설정된 관악신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,968,000,000원이며 공동담보목록 제2021-746호가 기재돼 있습니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 인수 권리는 없지만 이 물건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명이고, 전입일은 2023.02.13부터 2024.03.06까지로 모두 말소기준일 2021.08.20보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없지만, 안찬우·노수진 두 사람을 제외한 7명은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자는 9명 모두 확인되지 않습니다. 매수인 인수와 별개로 점유·배당·명도 확인 부담은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 2층203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.57㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 사용승인 | 2021.08.09 |
| 총 세대수 | 12세대 |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 519,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 엠씨유제일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 4,494,852,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2025.02.10 임의경매개시결정, 2025.02.19 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 등기자료상 근저당권·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 9명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 9명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 전부 2021.08.20 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 특히 7명은 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영주 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
감정가는 649,000,000원, 현재 최저매각가는 519,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가보다 20% 낮다’는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
현재 자료에서 확인되는 시장 정보는 더하우스가 12세대, 사용승인일 2021.08.09, 대상 전용면적 48.57㎡라는 점입니다. 실거래 비교가 없는 만큼 응찰가 판단은 별도 시세 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 519,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,592,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 511,608,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 4,456,392,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 519,200,000원 | 511,608,000원 | 4,456,392,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 415,360,000원 | 408,806,400원 | 4,559,193,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 332,288,000원 | 326,835,968원 | 4,641,164,032원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근으로, 주변에 주거용·주상용 건물과 업무·상업용 건물, 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외장벽돌·외장석재·외장패널 마감, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 더하우스의 건부지로 이용 중이며 북서측·남서측 세로 수준 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 7,487,000원/㎡, 토지면적 380.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 재확인. 조사된 9명 모두 전입일은 말소기준 이후지만 실제 203호 점유관계와 계약 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 7명. 안찬우·노수진 외 7명의 보증금이 확인되지 않습니다. 선순위 대항력은 없더라도 배당·명도 실무를 위해 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 9명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구 여부와 함께 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태였고 내부구조·이용상황 일부는 도면·외부관찰·유사 호실 상태 등을 근거로 평가됐으므로 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 문제는 ‘9명의 점유관계’
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 9명은 모두 그 이후 전입했기 때문에 선순위 대항력 임차인은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 현장 실무의 단순함은 다릅니다. 실제 임차인이 9명이고, 그중 7명의 보증금이 확인되지 않았으며 확정일자도 전원 확인되지 않았습니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 최저가 519,200,000원의 가격 매력을 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기 인수위험은 낮지만, 점유·배당 확인 부담과 가격 검증이 필요한 다세대로 보는 것이 적절합니다.
