서울서부지방법원 2025타경51010. 마포구 창전동 ‘더하우스’ 4층 401호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사유성이앤씨이고, 2021.08.20 소유권보존과 같은 날 관악신용협동조합의 채권최고액 4,968,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.11.19 마포구 압류와 2025.02.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 보면 중요한 결론은 명확합니다. 현황조사에서 확인된 9명의 전입일은 2023.02.13부터 2024.03.06 사이로 모두 말소기준일인 2021.08.20보다 늦습니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력 없음으로 분석되어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 실제 점유와 계약관계는 여러 명이 얽혀 있으므로, ‘인수 0원’과 ‘명도가 단순하다’는 같은 말이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 마포구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-746호가 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 배당관계는 공동담보 관계까지 함께 확인할 필요가 있지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 9명 모두 후순위 전입

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없으며, 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 이 가운데 5명은 배당요구가 확인됩니다.

③ 가격 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 563,200,000원으로 감정가 704,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 450,560,000원(64%), 3회 유찰 시 시나리오는 360,448,000원(51.2%)입니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 563,200,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 12세대 규모의 다세대주택이므로, 실제 응찰가는 같은 지역·유사 면적 다세대의 최근 거래와 별도로 맞춰 보는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 563,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 8,032,000원을 제외한 555,168,000원이 관악신용협동조합 근저당에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당은 4,412,832,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 더하우스는 12세대 규모이고 사용승인일은 2021.08.09입니다.
• 입지. 서교초등학교 남동측 인근으로, 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 외장벽돌·외장석재·외장패널 마감, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 380.0㎡ 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측·남서측 세로 수준 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,487,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 점검. 12세대 다세대주택이므로 응찰가를 정할 때 동일 지역·유사 면적 다세대 거래 수준과 개별 호수 상태를 직접 대조하는 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 9명 재확인. 전입일은 모두 후순위지만 실제 거주 여부와 각자의 점유 부분·퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 보증금 미상 7명 확인. 안찬우·노수진 외 7명의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 배당관계 판단을 위해 계약내용 확인이 중요합니다.
• 우선변제 여부 확인. 9명 모두 우선변제 여부가 미상입니다. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 공동담보 확인. 관악신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-746호가 기재되어 있습니다. 배당 예상액은 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감재·설비 일부가 외부관찰과 유사 호수 등을 토대로 평가됐습니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 563,200,000원이 감정가의 80%라는 사실과 시장가격 대비 할인 여부는 구분해서 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 0원, 승부처는 점유와 가격”

이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 9명의 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서 매수인 인수도 0원이므로 실질취득액은 563,200,000원입니다.

다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로만 보면 부족합니다. 실제 임차인이 9명이고 그중 보증금이 미상인 사람이 7명이며, 감정평가 당시 내부 확인도 제한적이었습니다. 또 현재 가격은 감정가의 80%일 뿐, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 권리 인수는 낮지만 점유 확인은 필수, 가격 판단은 별도 검증. 이 두 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.