서울서부지방법원 2025타경51010. 서울 마포구 창전동 더하우스 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 643,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 514,400,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.20 접수된 관악신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 4,968,000,000원입니다. 이후 2025.02.10 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 눈여겨볼 부분은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 확인되는 임차인은 9명입니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2023.02.13으로, 말소기준일 2021.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사내용 기준으로는 대항력 있는 임차인은 없습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 창전동 6-153 더하우스 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 와우산로26길 11 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 전용면적 | 47.57㎡ |
| 소유자 | 주식회사유성이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 643,000,000원 / 514,400,000원 |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 청구액 | 4,494,852,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2021.08.20 근저당이 기준
말소기준은 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,968,000,000원이며 공동담보목록 제2021-746호가 기재돼 있습니다. 2025.02.10 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 근저당권에 매각대금 대부분이 배당되고 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 서영주 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하늬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| TOMKEVICIUTE AGNE | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| GUZMAN AKIEL RAFAEL | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 연보희 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성일 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안찬우 | 2024.02.21 | 50,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SIMMONS MICHAEL FRANKLIN | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노수진 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
9명 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 안찬우·노수진은 각각 보증금 50,000,000원과 월세가 확인되며, 이하늬·서영주·연보희·안찬우·노수진은 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 나머지 임차인 다수는 보증금도 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,544,000원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 4,968,000,000원 | 506,856,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 514,400,000원을 기준으로 집행비용 7,544,000원, 관악신용협동조합 근저당권에 506,856,000원이 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 4,461,144,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 514,400,000원 | 506,856,000원 | 4,461,144,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 411,520,000원 | 405,004,800원 | 4,562,995,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 329,216,000원 | 323,806,976원 | 4,644,193,024원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금이 줄면서 관악신용협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 근저당권의 미배당 자체가 낙찰자에게 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 거래자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
더하우스는 12세대, 사용승인일은 2021.08.09로 확인되며 대상 면적은 47.57㎡입니다. 그러나 동일 면적에 맞는 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가 514,400,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰·감정가 80%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남동측 인근이며 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 더하우스의 건부지로 이용 중이며 북서측과 남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인되며 토지 공시지가는 7,487,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 일부를 제외한 대부분이 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감·설비는 도면과 외부관찰 및 유사 호의 상태 등을 참고해 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 재확인. 대항력은 없지만 실제 점유자와 계약 관계, 퇴거 시점은 명도 난이도와 직결됩니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. TOMKEVICIUTE AGNE·박성일·연보희·SIMMONS MICHAEL FRANKLIN·GUZMAN AKIEL RAFAEL·이하늬·서영주는 보증금이 확인되지 않습니다.
- 확정일자 확인. 임차인별 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 매각물건명세서와 임대차 자료로 재확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 대부분 폐문부재였으므로 501호의 실제 내부상태와 이용상황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없는 상태이므로 최저가 514,400,000원 자체를 시세 할인으로 보지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.20 관악신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 확인된 임차인 9명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 제공된 자료상 대항력 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧바로 ‘쉬운 물건’을 뜻하지는 않습니다. 여러 임차인이 실제로 조사돼 있고, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며 감정 당시 내부 확인도 제한적이었습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 514,400,000원의 가격 매력도를 검증할 수 없습니다. 권리 인수는 양호, 점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
