인천지방법원 2025타경511076. 석남동 케이앤피상상빌리지 2층 상가201호가 대상입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이고, 점포 및 사무실 등으로 사용되던 곳으로 현황은 폐업 및 공실로 기재돼 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 525,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 중심은 2019.10.01. 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,188,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2019.12.18. 강향규 명의 600,000,000원 근저당과 2025.07.28. 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가201호 |
| 용도 / 현황 | 기타(상가) · 일반음식점·미용원·판매시설 · 폐업 및 공실 |
| 대상면적 | 267.67㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층·지하4층 · 사용승인 2007.06.22 |
| 소유자 | 전경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,013,138,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 신한은행·중소기업은행·강수경·석남4주택재개발정비사업조합의 근저당과 과거 신탁 등은 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 확인해야 할 핵심은 을구 9번 중소기업은행 근저당과 그 이후 권리입니다. 현재 배당가정 525,000,000원에서는 집행비용 7,650,000원을 제외한 517,350,000원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 강향규 근저당은 배당 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 확인 — 202호 기록과 대상 201호를 구분해야 한다
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 2024.10.16 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 박준규가 2층 202호로 기재돼 있습니다. 이 사건의 매각 대상은 2층 상가201호이므로 호수가 다릅니다. 전입일 2024.10.16.은 말소기준일 2019.10.01.보다 뒤라 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 사항은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 216.9%, 그러나 면적이 맞지 않는다
상상플러스 실거래 자료는 총 12건이며 모두 전용 84.79㎡입니다. 대상면적 267.67㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 대상 상가의 직접적인 동종·동면적 시세로 단정할 수 없습니다. 다만 제공된 시장지표상 최근 12개월 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 -3.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.79㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2025.02 | 84.79㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.11 | 84.79㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
현재 최저가 525,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 216.9%입니다. 전체 12건 평균 247,500,000원 대비로도 212.1%입니다. 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 최근 추세가 -3.8%인 만큼 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 동시에 표본 면적이 대상과 불일치하므로, 이 숫자만으로 대상 상가의 적정가를 확정하는 것도 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 517,350,000원 |
| 2. 근저당 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,788,000,000원 중 예상 배당은 517,350,000원, 미배당은 1,270,650,000원입니다. 현재 회차 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 525,000,000원 | 517,350,000원 | 1,270,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 1,374,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 1,457,504,000원 | 0원 |
유찰될수록 중소기업은행을 비롯한 채권자의 미배당은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려가면서 미배당 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 석남역·인천2호선이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이며 점포 및 사무실 등으로 사용되던 곳이나 현재 폐업 및 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층·지하4층, 사용승인 2007.06.22. 기본 위생·급배수·화재경보·탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측·북측 약 6미터, 서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용, 평지·정방형이며 토지면적은 2,533.4㎡, 공시지가는 2,257,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동종 비교물 확보. 현재 실거래 표본은 84.79㎡이고 대상은 267.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 상가 가격 확인이 우선입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 과거 대비 -3.8%입니다. 전체 평균 247,500,000원보다 최근 12개월 평균 242,000,000원을 우선해 보세요.
- 점유 확인. 현황조사상 박준규 기록은 2층 202호이고 대상은 2층 상가201호입니다. 실제 201호 점유상태를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·폐문 확인. 폐업·공실, 단전·폐문 및 관리사무소 폐쇄 상태가 현재도 유지되는지 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 더 어려운 물건
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2019.10.01. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 강향규 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 쪽은 다릅니다. 신건 최저가 525,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 242,000,000원의 216.9%이고 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -3.8%입니다. 동시에 그 실거래 표본은 84.79㎡라 대상 267.67㎡와 맞지 않아 직접적인 적정가 기준으로 쓰기 어렵습니다. 여기에 폐업·공실, 단전·폐문, 관리사무소 폐쇄 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리 장점과 별개로, 신건 5.25억의 가격 타당성과 실제 환금성을 충분히 검증해야 하는 상가입니다.
