인천지방법원 2025타경511076. 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가206호입니다. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이고, 감정평가 현황은 대부분 점포 및 사무실로 사용되는 건물이나 본건은 폐업 및 공실 상태입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 55,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2019.10.01 설정된 중소기업은행 근저당권 1,188,000,000원입니다. 이후 2019.12.18 강향규 근저당권 600,000,000원과 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 · 점포 및 사무실 · 폐업 및 공실 |
| 본건 기준 면적 | 36.75㎡ |
| 소유자 | 전경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,013,138,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2019년 중소기업은행 근저당이 기준
2007년 신한은행 근저당, 2009년 중소기업은행·강수경 근저당과 과거 신탁은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2019.10.01 중소기업은행 근저당권입니다. 2019.12.18 강향규 근저당과 2025.07.28 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 기재 점유 호수와 본건 호수가 다르다
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 월세 | 대항력 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 2024.10.16 | 100,000원 | 대항력 없음 | 전입신고가 2019.10.01 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
현황조사·매각물건명세서에는 박준규가 2층 202호로 기재돼 있습니다. 본건은 2층상가206호이므로 기재 호수가 서로 다릅니다. 기재된 전입일 2024.10.16은 말소기준권리 2019.10.01보다 뒤라 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 실거래 참고 — 면적 불일치 때문에 직접 시세비교는 금물
실거래 자료는 ‘상상플러스’ 전용 84.79㎡ 거래 12건입니다. 본건 기준 면적 36.75㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 55,000,000원과 아래 거래금액을 직접 비교해 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.79㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2025.02 | 84.79㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.11 | 84.79㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
최근 12개월 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 255,000,000원입니다. 다만 대상 면적과 실거래 면적이 다르므로 이 숫자들은 직접적인 가격 기준이 아닙니다. 또한 최근 12개월 거래가 이전 거래 대비 -3.8%로 하락한 흐름이어서, 과거 전체 평균 247,500,000원을 근거로 가격을 낙관적으로 평가하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 53,610,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 55,000,000원 가정 시 채권 총액 1,788,000,000원 중 53,610,000원이 배당되고, 미배당액은 1,734,390,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 1,734,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 1,745,192,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 1,753,833,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근이며 근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 다수의 시내버스 노선 및 석남역·인천2호선이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이고 점포 및 사무실 등으로 사용되는 건물이나 본건은 폐업 및 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층·지하4층, 사용승인 2007.06.22입니다.
- 도로. 남측·북측 약 6미터, 서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지, 공시지가 2,257,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 상가 지하층·1층·2층 단전·폐문 및 관리사무소 폐쇄 상태이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 확인. 기재된 박준규의 점유 부분은 2층 202호이고 본건은 2층상가206호입니다. 실제 점유관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 84.79㎡ 거래를 36.75㎡ 본건에 직접 적용하지 말고 동일 또는 유사 면적 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 참고 실거래의 최근 12개월 흐름은 이전 기간 대비 -3.8%입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 물건은 폐업·공실 상가이고, 상가 층 전체가 단전·폐문돼 출입이 제한된 상태입니다. 더 중요한 것은 가격 비교 자료가 본건 36.75㎡와 다른 84.79㎡ 거래라는 점입니다. 최근 거래 추세도 -3.8%이므로, 55,000,000원이 단순히 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 현장 상태·동일 면적 시세·환금성 확인이 핵심입니다.
