인천지방법원 2025타경511076. 석남동 케이앤피상상빌리지 2층 상가203호입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점·미용원·판매시설 등이고, 현재는 “폐업 및 공실” 상태로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2019년 10월 1일 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,188,000,000원입니다. 그 뒤 2019년 12월 18일 강향규 명의 600,000,000원 근저당권과 2025년 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 상가의 현재 이용상태와 가격 비교의 질입니다. 상가 지하층·1층·2층 모두 단전 및 폐문으로 출입이 불가능하고 상가관리사무소도 폐쇄된 것으로 조사됐습니다. 또한 제공된 실거래 표본은 모두 전용 84.79㎡인데 대상면적은 279.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 숫자는 직접적인 적정가 산정치가 아니라 참고 신호로만 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(상가) · 일반음식점·미용원·판매시설 등 · 폐업 및 공실 |
| 대상면적 | 279.09㎡ |
| 소유자 | 전경숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 547,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,013,138,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2019.10.01 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,188,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 강향규 근저당권 600,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·중소기업은행·강수경 명의의 근저당권과 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명 기록, 대상 호수 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 2024.10.16 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기록된 실제 임차인은 박준규 1명입니다. 전입일은 2024.10.16로 말소기준권리인 2019.10.01보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 기록된 점유부분은 2층 202호인 반면 경매 대상은 2층 상가203호이므로, 두 호수의 관계와 실제 점유 현황은 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 참고 — 면적이 달라 직접 비교는 금물
상상플러스 거래자료는 총 12건이 있으나 모두 84.79㎡ 거래이고 대상면적은 279.09㎡입니다. 따라서 아래 거래는 동일 면적의 직접 비교사례가 아닙니다. 그래도 참고 흐름을 보면 최근 12개월 5건 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -3.8% 낮아 가격 흐름도 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
신건 최저가 547,000,000원은 이 최근 12개월 평균 참고가격의 226.0%입니다. 다만 면적이 일치하지 않으므로 이를 근거로 대상 상가의 평당가나 적정가격을 단정할 수는 없습니다. 분명한 점은 현재 자료만으로 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 547,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,870,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 539,130,000원 |
| 3. 근저당 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,788,000,000원 중 예상 배당은 539,130,000원이며, 미배당액은 1,248,870,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근으로 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역·인천2호선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층·지하4층, 사용승인일은 2007.06.22입니다.
- 도로. 남측·북측 약 6미터, 서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으며 감정평가상 현재 폐업 및 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 현황 재확인. 임차인 기록은 202호로 되어 있으므로 대상 상가203호의 실제 점유자와 열쇠·출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 박준규의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 공실 상태 확인. 폐업·단전·폐문 상태와 상가관리사무소 폐쇄가 실제 관리상태와 영업 재개 가능성에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 제공된 거래사례는 84.79㎡이고 대상은 279.09㎡라 단순 거래가 비교로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 공실·가격 확인이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 상가 자체는 폐업 및 공실이고, 현황조사 임차인 기록의 호수도 경매 대상과 다릅니다. 게다가 가격 참고자료는 면적이 맞지 않으며 최근 거래 흐름은 -3.8%입니다. 신건 최저가 547,000,000원을 두고 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 실제 점유·임대 가능성·공실 상태와 면적이 맞는 비교사례를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
