인천지방법원 2025타경511076. 인천광역시 서구 석남동 케이앤피상상빌리지 2층상가207호입니다. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도로, 감정평가에서는 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용되지만 현재는 “폐업 및 공실” 상태로 파악됐습니다. 권리의 기준점은 2019.10.01 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,188,000,000원입니다. 이후 강향규 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사에는 박준규가 2층 202호에 2024.10.16 전입한 것으로 기재되어 있는데, 경매 대상은 2층상가207호입니다. 전입일 자체도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없다고 정리되어 있지만, 대상 호실과 조사 호실이 다르므로 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(상가·점포) · 공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 · 현황 폐업 및 공실 |
| 소유자 | 전경숙 |
| 대상 면적 | 26.02㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 39,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,013,138,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층·지하4층 · 사용승인 2007.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 살아 있는 핵심 담보권 중 선순위 기준은 2019.10.01 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,188,000,000원이고, 그 뒤 2019.12.18 설정된 강향규 근저당권 600,000,000원과 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·중소기업은행·강수경 근저당과 신탁 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 2024.10.16 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교할 수 없다
확인된 실거래 12건은 모두 84.79㎡ 거래이고, 이 경매 물건의 대상 면적은 26.02㎡입니다. 따라서 평균 247,500,000원이나 최근 12개월 평균 242,000,000원을 이 상가207호의 직접 시세로 적용하면 안 됩니다. 최저가 39,000,000원이 최근 12개월 평균의 16.1%라는 수치 역시 면적이 다른 거래를 나눈 참고값일 뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -3.8%입니다. 최신 거래는 2026.03의 255,000,000원이지만 대상과 면적이 일치하지 않아 이 가격을 상가207호의 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 비교 거래보다 크게 낮으니 싸다”라고 평가하는 것이 부적절합니다. 동일하거나 유사한 상가 호실의 실제 거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,102,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 37,898,000원 |
| 3. 근저당 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,788,000,000원 중 예상배당은 37,898,000원이고, 미배당액은 1,750,102,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근으로 각종 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역·인천2호선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이고 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용되나 현재 폐업 및 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층·지하4층이며 사용승인은 2007.06.22입니다.
- 도로. 남측·북측 약 6미터, 서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 주상용 · 공시지가 2,257,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 대조. 현황조사 점유자는 2층 202호로 기재되어 있고 대상은 2층상가207호입니다. 대상 호실의 실제 점유 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 박준규의 보증금은 미상입니다. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리되어 있으나 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 상가 출입·단전 확인. 지하층·1층·2층 상가가 단전 및 폐문 상태이고 상가관리사무소도 폐쇄된 것으로 조사됐습니다.
- 동일 면적 시세 확인. 현재 실거래 표본은 84.79㎡로 대상 26.02㎡와 맞지 않습니다. 동일·유사 상가 호실의 거래가와 임대료를 별도 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 확인된 거래군의 최근 추세는 -3.8%입니다. 면적이 다르므로 직접 가격비교에는 쓰기 어렵지만 시장 흐름 참고에는 포함해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 채권 미배당액은 1,750,102,000원이나 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 상가”는 다른 문제
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.10.01 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 판단의 무게중심은 권리보다 점유·공실·환금성·시세 검증에 있습니다. 현황은 폐업 및 공실이고 상가 출입도 제한되어 있으며, 점유조사 호실은 대상 호실과 다릅니다. 또한 확보된 실거래가 대상 면적과 일치하지 않기 때문에 최저가 39,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거도 부족합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격과 상가의 실제 사용·임대 가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
