인천지방법원 2025타경511076. 인천 서구 석남동 케이앤피상상빌리지 2층 상가205호입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점·미용원·판매시설 등이며, 점포·사무실로 사용되는 상가 유형입니다. 현재는 폐업 및 공실 상태로 조사됐고, 지하층·1층·2층 상가가 모두 단전 및 폐문돼 출입이 불가능하며 상가관리사무소도 폐쇄된 상태로 기재돼 있습니다.
권리관계는 구조 자체는 단순합니다. 현재 소유자는 전경숙이고, 2019.10.01. 중소기업은행 채권최고액 1,188,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 강향규의 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전의 신한은행·중소기업은행·강수경 근저당권과 과거 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가205호 |
| 용도 / 면적 | 기타(상가) · 대상면적 35.72㎡ |
| 이용상태 | 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도 · 점포 및 사무실 · 폐업 및 공실 |
| 소유자 | 전경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,013,138,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2007.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 7번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,188,000,000원이며 공동담보목록 제2019-1639호가 기재돼 있습니다. 이후 2019.12.18. 설정된 강향규 근저당권 600,000,000원과 2025.07.28. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차·점유 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 2024.10.16 | 보증금 미상 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 숫자만 보면 싸 보이지만 직접 비교는 곤란
참고 실거래는 ‘상상플러스’의 전용 84.79㎡ 거래입니다. 경매 대상의 면적은 35.72㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 확인됩니다. 따라서 최저가 53,000,000원을 아래 거래가와 단순 비교해 ‘시세의 21.9%이니 싸다’고 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
참고 거래군의 전체 평균은 247,500,000원, 최근 12개월 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 255,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 -3.8%로 하락 추세입니다. 다만 이 수치들은 모두 대상과 면적이 맞지 않으므로 본건의 적정 낙찰가를 산정하는 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 51,646,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 채권총액 1,788,000,000원 중 51,646,000원이 배당되고, 미배당액은 1,736,354,000원입니다. 중소기업은행 근저당권은 공동담보가 기재돼 있어 개별 점포의 실제 채무 부담을 채권최고액만으로 단정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근으로, 주위에는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층·지하4층 건물이며 사용승인은 2007.06.22.입니다.
- 도로. 남측·북측 약 6미터, 서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공실 리스크. 공부와의 차이는 없지만 현재 폐업·공실이며, 지하층·1층·2층 상가 모두 단전 및 폐문 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상호 점유 재확인. 현황조사 임차기록은 2층 202호이고 경매 대상은 2층 상가205호입니다. 실제 점유자와 호실을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 박준규의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 상가가 단전·폐문돼 출입이 불가능한 상태로 기재돼 있어 내부 시설·하자·원상복구 비용을 사전에 확인하기 어렵습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소도 폐쇄된 상태로 조사돼 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 비교시세 주의. 확인된 실거래는 84.79㎡로 대상 35.72㎡와 맞지 않습니다. 53,000,000원을 단순 시세 대비 저가로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 참고 거래군의 최근 구간은 이전 대비 -3.8%로 하락하고 있어, 면적이 맞는 추가 거래가 확인되더라도 최근 거래를 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 상가의 실제 가치입니다. 대상은 폐업·공실이고, 출입이 불가능한 상태로 조사됐으며 관리사무소도 폐쇄돼 있습니다. 더구나 확인된 실거래는 84.79㎡로 대상 35.72㎡와 면적이 맞지 않습니다.
참고 거래군은 최근 구간이 -3.8% 하락 추세이고, 면적 불일치 때문에 최저가 53,000,000원이 싸다고 단정할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성·점유·내부 상태·상가 환금성을 확인하기 전까지 보수적으로 볼 사건입니다.
