인천지방법원 2025타경511076. 석남동 케이앤피상상빌리지 2층 상가 208호입니다. 감정평가서상 공부 용도는 일반음식점·미용원·판매시설 등이며, 현황은 폐업 및 공실로 조사됐습니다. 권리관계의 기준점은 2019.10.01. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,188,000,000원입니다. 이후 2019.12.18. 강향규의 근저당권 600,000,000원과 2025.07.28. 임의경매개시결정이 이어지며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저매각가와 같은 309,000,000원입니다. 다만 상가가 단전·폐문 상태이고 상가관리사무소도 폐쇄된 것으로 조사돼, 권리와 별개로 실제 점유·시설·관리 상태를 현장에서 확인하기 어렵다는 점이 핵심 리스크입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원

2019.10.01. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 2019.12.18. 설정된 강향규 근저당권과 2025.07.28. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행과 강향규의 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있어 실제 배당은 공동담보 관계와 실제 채권잔액 등에 따라 달라질 수 있지만, 제공된 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다.

임차인·점유 조사 — 202호 기재와 208호 본건을 구분해야 한다

현황조사에 기재된 박준규의 점유부분은 2층 202호이며 본건은 2층 208호입니다. 따라서 이 기재를 본건 208호의 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다. 기재된 전입일 2024.10.16.은 말소기준권리 2019.10.01.보다 뒤이므로 해당 기재 자체는 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.

② 시세 비교 — 참고 실거래보다 높지만, 면적 불일치가 있다

연계된 실거래 자료의 단지명은 상상플러스이고 거래 표본은 모두 전용 84.79㎡입니다. 반면 대상면적은 161.78㎡로 표시되어 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 아래 거래를 본건 상가 208호의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 가격 데이터 자체로 보면 최근 12개월 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 -3.8% 낮은 하락 추세입니다.

현재 실질취득액 309,000,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 127.7%입니다. 전체 거래 평균 247,500,000원과 비교한 수치도 124.8%로 감정가가 더 높게 나타납니다. 특히 최신 거래 255,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 다만 대상과 거래 표본의 면적이 불일치하므로 이 비율만으로 본건의 정확한 적정가를 정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 중소기업은행·강향규의 채권최고액 합계 기준 미배당액이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석남역 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 용도·현황. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이며 현황은 폐업 및 공실입니다. 상가 지하층·1층·2층은 단전·폐문 상태로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상15층·지하4층 건물이며 사용승인은 2007.06.22.입니다. 기본 위생·급배수·화재경보·탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,257,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측과 북측으로 약 6미터, 서측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 폐업·공실 상가는 주거용보다 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 특히 현재 내부 출입이 제한돼 시설 상태와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 208호 실제 점유 확인. 현황조사의 박준규 기재는 202호입니다. 본건 208호의 점유자·사업자등록·임대차 관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인하세요.
• 가격을 실거래 평균만으로 단정하지 않기. 연계 실거래는 84.79㎡이고 대상면적은 161.78㎡로 불일치합니다. 127.7% 수치는 저가 여부를 배제하는 참고지표로 보되 적정가 산정에는 별도 상가 시세 확인이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 과거 구간보다 -3.8% 낮습니다. 신건 감정가를 그대로 시장가로 보지 마세요.
• 공실·단전·폐문 상태 확인. 내부 마감, 전기 복구, 시설물 상태, 영업 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 공동담보·실제 채권잔액 확인. 근저당에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당표는 실제 채권잔액과 공동담보 처리에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비·공용부분 체납 확인. 상가관리사무소가 폐쇄된 것으로 조사된 만큼 관리주체와 체납 내역을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변동사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다

이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.01. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 본건은 폐업·공실 상태의 상가이고, 상가 구역 자체가 단전·폐문으로 조사돼 현장 확인 부담이 큽니다. 또한 현황조사 임차인 기재는 202호로 본건 208호와 일치하지 않습니다.

가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실질취득 309,000,000원은 연계된 최근 12개월 실거래 평균 242,000,000원의 127.7%이고 최신 거래 255,000,000원보다 높으며, 최근 추세는 -3.8%입니다. 실거래 표본과 대상면적이 달라 직접적인 적정가 비교에는 한계가 있지만, 현재 신건 가격을 ‘참고 시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리 인수는 가볍지만, 가격·공실·상가 환금성·현장확인이 이 물건의 핵심입니다.