인천지방법원 2025타경511076. 인천광역시 서구 석남동 케이앤피상상빌리지 2층 상가202호입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점·미용원·판매시설 등이고 대부분 점포·사무실로 이용되는 건물이며, 본건 현황은 “폐업 및 공실”로 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2019.10.01. 중소기업은행 근저당권(채권최고액 1,188,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 강향규 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사에는 박준규 1명이 확인됩니다. 2층 202호를 주거로 사용하고 2024.10.16. 전입했으며 월 차임은 100,000원입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리인 2019.10.01.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 공실 기재와 임차인 조사 내역이 함께 존재하므로, 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 일반음식점·미용원·판매시설 등 / 점포·사무실 · 현황 폐업 및 공실 |
| 대상 면적 | 70.05㎡ |
| 소유자 | 전경숙 · 2015.10.07. 소유권이전(원인 2015.08.31. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,013,138,251원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.01. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 전경숙은 2015.10.07. 소유권을 이전받았고, 같은 날 생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 설정됐다가 2019.10.01. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐고, 이후 2019.12.18. 설정된 강향규 근저당권과 2025.07.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 주거 | 2024.10.16. | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 면적 비교’가 아니다
동일 단지로 수집된 최근 거래는 모두 전용 84.79㎡이고, 분석 대상 면적은 70.05㎡입니다. 따라서 최근 실거래를 그대로 본건의 직접 시세로 놓고 비교하기에는 한계가 있습니다. 단순 금액만 보면 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 58.7% 수준이지만, 면적 매칭이 실패한 비교라는 점을 먼저 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
전체 12건 평균은 247,500,000원이고 최근 12개월 평균은 242,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 과거 구간보다 -3.8% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다. 최신 거래는 2026.03. 255,000,000원입니다. 다만 이 거래들도 모두 84.79㎡로, 대상 70.05㎡와 직접 대응하지 않습니다. 따라서 58.7%라는 비율만으로 본건을 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 근저당 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 142,000,000원 가정 시 집행비용 2,788,000원을 제외한 139,212,000원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 강향규 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,788,000,000원 대비 미배당액은 1,648,788,000원이지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 박준규의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 임차보증금 배당액은 산정하지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,648,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,676,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 1,699,155,840원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 1,013,138,251원이고, 현재 회차 예상 배당은 139,212,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 이 미회수분 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 표시되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근에 위치하고, 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역(인천2호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층·지하 4층, 사용승인일은 2007.06.22.이며 기본 위생·급배수·화재경보·탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등이고 대부분 점포·사무실로 사용되나, 본건은 현재 폐업 및 공실 상태로 기재됐습니다.
- 도로. 남측·북측 약 6m, 서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용, 평지·정방형, 소로각지이며 공시지가는 2,257,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 폐업·공실 기재와 박준규 임차인 조사 내역이 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박준규의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 상가 출입 상태. 지하층·1층·2층 상가가 단전 및 폐문으로 출입 불가, 상가관리사무소도 폐쇄된 것으로 조사됐습니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래 12건은 모두 84.79㎡이고 대상은 70.05㎡이므로 242,000,000원 평균을 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 -3.8% 낮습니다. 면적이 맞는 추가 거래 자료가 확보되기 전까지 가격 판단은 보수적으로 하는 편이 타당합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교자료가 부족하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2019.10.01. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인으로 조사된 박준규도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
반대로 판단이 어려운 쪽은 가격입니다. 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 58.7%이지만, 그 거래들은 모두 84.79㎡이고 대상은 70.05㎡입니다. 게다가 최근 거래 추세도 -3.8%입니다. 여기에 폐업·공실, 단전·폐문 상태까지 겹쳐 있으므로 단순히 “최저가가 실거래보다 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 물건은 권리보다도 실제 점유·상가 운영 가능 상태와 면적이 맞는 가격 자료를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
