인천지방법원 2025타경511076. 석남동 케이앤피상상빌리지 2층 상가204호입니다. 등기 흐름의 기준점은 2019.10.01 중소기업은행 근저당권 1,188,000,000원입니다. 그 뒤 2019.12.18 강향규 명의 근저당권 600,000,000원이 설정됐고 2025.07.28 중소기업은행이 임의경매를 개시했습니다. 두 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 계산되어 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가 당시 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등의 용도이나 현황은 폐업 및 공실입니다. 현황조사에서도 지하층·1층·2층 상가가 모두 단전 및 폐문 상태이고 출입이 불가능하며 상가관리사무소도 폐쇄된 것으로 조사됐습니다. 즉 신건 가격 354,000,000원을 판단할 때는 단순 등기 소멸 여부보다 공실 상태와 상가 환금성, 실제 내부 상태 확인 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511076 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(상가) · 공부상 일반음식점·미용원·판매시설 등 · 현황 폐업 및 공실 |
| 소유자 | 전경숙 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층·지하4층 · 사용승인 2007.06.22 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,013,138,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2019.10.01 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2019.12.18 강향규 근저당권과 2025.07.28 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 채권최고액은 1,188,000,000원, 강향규 근저당권 채권최고액은 600,000,000원으로 매각가보다 훨씬 크지만, 배당되지 못한 근저당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아니며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 조사된 호수와 본건 호수가 다르다
| 점유자 | 조사 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 2층 202호 | 2024.10.16 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 박준규가 확인되지만 조사 부분은 2층 202호이고 경매 대상은 2층 상가204호입니다. 전입일 2024.10.16은 말소기준권리 2019.10.01보다 뒤여서 조사자료상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 본건과의 실제 점유·임대차 관계 및 매각물건명세서 최종 기재는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 높고, 비교 표본도 완전하지 않다
확인된 비교 실거래는 모두 84.79㎡이고, 본건의 시장 비교 대상 면적은 180.69㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 본건 상가204호의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 최근 12개월 평균 242,000,000원과 비교하면 신건 최저가 354,000,000원은 146.3%이고, 최근 거래 추세도 -3.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.79㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2025.02 | 84.79㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.11 | 84.79㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
최신 실거래는 2026.03의 255,000,000원, 최근 12개월 평균은 242,000,000원입니다. 신건 최저가는 354,000,000원으로 최근 평균보다 높은 구간이며 가격 추세도 -3.8%로 내려와 있습니다. 특히 비교 면적이 본건과 맞지 않는 만큼 “최저가가 싸다”는 판단 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 348,244,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 강향규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,788,000,000원 중 신건 가정 배당액은 348,244,000원이고 미배당액은 1,439,756,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 354,000,000원 | 348,244,000원 | 1,439,756,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,200,000원 | 278,435,200원 | 1,509,564,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,560,000원 | 222,588,160원 | 1,565,411,840원 | 0원 |
유찰될수록 중소기업은행을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심 변화는 권리 인수액이 아니라 매각가격 자체입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근이며 주위는 근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측·북측 약 6미터, 서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지이며 토지면적은 2,533.4㎡입니다.
- 공시지가. 2,257,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인 2007.06.22, 철근콘크리트구조 지상15층·지하4층입니다.
- 현황. 폐업 및 공실 상태이고 상가 전체가 단전·폐문으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 호수와 점유 조사 호수 대조. 경매 대상은 상가204호인데 조사된 박준규의 부분은 2층 202호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사된 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 말소기준권리 이후 전입으로 없는 것으로 분류돼 있지만 임대차 세부관계는 추가 확인 대상입니다.
- 공실·단전 상태 확인. 폐업 및 공실이고 상가 전체가 단전·폐문 상태입니다. 내부 시설 상태와 재사용 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 비교 실거래는 84.79㎡이고 본건 시장 비교 대상 면적은 180.69㎡여서 면적이 맞지 않습니다. 제공된 평균만으로 본건 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 가격 수준. 신건 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 비교 실거래 평균 242,000,000원의 146.3%이며 최근 추세는 -3.8%입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·공실·환금성이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 폐업·공실 상태이고, 상가 전체가 단전·폐문으로 조사돼 내부 및 영업환경 확인 부담이 큽니다.
가격도 신건 354,000,000원이 최근 12개월 비교 실거래 평균 242,000,000원의 146.3%이고 최근 추세는 -3.8%입니다. 더구나 비교 거래 면적 84.79㎡와 본건 비교대상 면적 180.69㎡가 일치하지 않아 시세 신뢰도에도 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 인수 위험보다 신건 가격, 공실 상태, 실제 점유 확인, 상가 환금성을 더 엄격하게 검토해야 하는 유형입니다.
