서울동부지방법원 2024타경454. 서울 광진구 중곡동 평강오피스텔 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 기호(1) 근린생활시설(커피숍)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층이고 사용승인일은 2020.12.16.입니다. 현재 감정가 515,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 412,000,000원입니다.
권리의 출발점은 2020.12.29. 설정된 영광군수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,499,200,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 압류·가압류와 2024.02.15. 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2024.09.13.에는 이 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권도 설정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 1층101호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(커피숍) |
| 소유자 | 조선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 412,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,887,778,783원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 영광군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,499,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 중심
말소기준인 2020.12.29. 근저당권 이후의 서울특별시광진구청 압류, 윤한솔 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정, 오종상 가압류 3건, 국 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 앞서 2022년·2023년에 설정됐다가 등기부상 이미 말소된 압류와 2023타경136 경매개시결정도 확인됩니다.
② 점유·임차 조사 — 101호는 후순위, ‘점포’ 기록은 미상
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정이 | 101호 | 2022.11.04 | 확인값 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 뉴평강종합건설(주) | 202호 · 사무실 | 2021.12.14 | 확인값 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한재 | 401호 | 2022.01.11 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규희 | 402호 | 2021.11.08 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정현 | 501호 | 2021.10.01 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예림 | 502호 | 2022.09.05 | 확인값 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현진 | 503호 | 2022.07.29 | 2024.03.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도현욱 | 701호 | 2022.07.28 | 확인값 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 확인값 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대상 101호의 이정이는 2022.11.04. 전입으로 말소기준일 2020.12.29.보다 늦어 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 다른 호수의 이름이 확인된 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 반면 별도로 기록된 ‘점포’는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않으므로, 이 기록을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도, 완전히 무시해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 말할 시세 근거는 없다
감정가는 515,000,000원, 현재 최저매각가는 412,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 80%입니다. 다음 시나리오는 329,600,000원(64%), 그 다음은 263,680,000원(51.2%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 가격 평가는 실거래·임대수익 등 별도의 시세 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 405,480,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이동근 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,589,200,000원 중 예상 배당액은 405,480,000원, 미배당액은 4,183,720,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 서측 인근. 상업용·업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 본건 기호(1)는 근린생활시설(커피숍)로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상13층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2020.12.16.입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,080,000원/㎡, 토지면적은 138.2㎡로 표시되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m 내외, 남동측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 위반건축물 — 1층 7㎡ 재확인 필수
집합건축물대장 표제부 및 전유부상 본건 기호(1)이 위반건축물로 등재되어 있으며, 구체적으로 1층 7㎡ 샤시조(근린생활시설) 위반이 기재되어 있습니다. 감정평가서도 경매 참여 시 반드시 재확인하도록 적고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 재확인. 이정이의 전입일은 2022.11.04.로 말소기준 이후지만, 현재 실제 점유관계와 보증금·확정일자 여부를 원본으로 대조하세요.
- ‘점포’ 기록 확인. 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 어느 부분을 점유하는지와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 7㎡ 샤시조 근린생활시설 위반의 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이나 실거래 시세가 없어 ‘저렴’하다고 판단할 수 없습니다. 별도의 실거래·수익가격 검토가 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당관계와 인수 여부를 원본 서류로 재검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 기준점은 분명합니다. 2020.12.29. 영광군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 101호 이정이의 2022.11.04. 전입은 후순위입니다. 명세서상 명시 인수권리도 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 입찰 판단을 단순한 ‘권리 안전형’으로 마감하기에는 두 가지가 남습니다. 하나는 전입일을 알 수 없는 ‘점포’ 점유기록으로, 이 부분은 대항력 가능·미상입니다. 다른 하나는 본건 1층 7㎡의 위반건축물 등재입니다. 여기에 최근 실거래 시세도 없어 최저가 412,000,000원의 가격 메리트를 검증할 자료가 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·위반건축물·가격 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
