273,600,000원
서울동부지방법원 2024타경454. 광진구 중곡동 평강오피스텔 7층 701호입니다. 감정가는 342,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 273,600,000원입니다. 권리의 기준점은 2020년 12월 29일 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 3,499,200,000원 근저당입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정돼 있고, 그 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건에서 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 273,600,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 273,600,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 7층701호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황조사상 701호 주거 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상13층 · 사용승인일 2020.12.16 |
| 소유자 | 조선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 273,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 1,887,778,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준 근저당은 영광군수산업협동조합이 2020.12.29. 설정한 채권최고액 3,499,200,000원의 공동담보 근저당입니다. 2024.09.13. 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정, 2024.09.24. 오렌지대부주식회사의 질권 설정이 이어졌습니다. 이는 말소기준 근저당 채권에 관한 후속 권리변동입니다.
갑구에서는 윤한솔의 250,000,000원 가압류, 오종상의 300,000,000원·200,000,000원· 100,000,000원 가압류, 현재 임의경매개시결정과 국의 압류가 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유와 가격 — 701호는 대항력 없음, 가격은 검증 유보
현황조사에는 평강오피스텔 여러 호실의 점유관계가 확인돼 있습니다. 이 사건 목적물인 701호에는 도현욱이 주거 용도로 점유하고 있고 전입일은 2022.07.28.입니다. 말소기준인 2020.12.29.보다 늦기 때문에 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정이 | 101호 · 미상 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 뉴평강종합건설(주) | 202호 · 사무실 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한재 | 401호 · 미상 | 2022.01.11 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규희 | 402호 · 미상 | 2021.11.08 | 미상 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정현 | 501호 · 미상 | 2021.10.01 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예림 | 502호 · 미상 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현진 | 503호 · 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 2024.03.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도현욱 | 701호 · 주거 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가 342,000,000원에서 한 차례 유찰돼 273,600,000원, 즉 80%까지 내려왔지만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “20% 할인됐으니 싸다”는 결론은 금지입니다. 현재 기준 실질취득액은 인수 0원을 반영한 273,600,000원이며, 이 금액을 별도의 실제 시세와 대조해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,630,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 268,969,600원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,630,400원을 제외한 268,969,600원이 말소기준 근저당에 배당되고 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 청구액 4,349,200,000원 대비 미배당액은 4,080,230,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 4,080,230,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 4,134,184,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 175,104,000원 | 171,852,544원 | 4,177,347,456원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 서측 인근으로 상업용부동산·업무용부동산·단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔·공공시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상13층, 사용승인일 2020.12.16. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·기계식 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 지목은 대, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함 표기돼 있습니다.
- 이용. 감정평가서는 기호(3)-(8)를 오피스텔로 이용 중이라고 기재했고, 현황조사에서는 701호 도현욱의 용도를 주거로 확인했습니다.
- 현장 확인. 일부 호수는 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 감정평가 내용과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.12.29. 영광군수산업협동조합 근저당과 이후 하나엔피엘대부로의 이전, 근질권·질권 설정 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 701호 보증금 확인. 도현욱은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 배당요구 상태를 매각물건명세서와 배당요구 문건에서 확인하세요.
- 명도 확인. 701호는 주거 점유가 확인돼 있으므로 인수권리 0원과 별개로 인도·명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 가격 검증. 최저가 273,600,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 비교하세요.
- 세금·배당 확인. 2025.04.28. 국의 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계를 확인하세요.
- 건축물대장 확인. 감정평가서의 위반건축물 기재가 기호(1)에 한정돼 있으므로 701호와의 관계를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.12.29. 근저당이고 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 정리되며, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 본건 701호 점유자 도현욱 역시 2022.07.28. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 합격점을 줄 근거가 부족합니다. 한 차례 유찰돼 273,600,000원까지 내려왔지만 비교할 최신 실거래 시세가 없습니다. 따라서 현재 실질취득 273,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지부터 확인하는 것이 먼저입니다. 여기에 701호 점유자의 보증금· 우선변제 범위, 국의 압류에 따른 실제 배당, 위반건축물 기재 범위를 원본으로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하는 구조입니다. 권리는 합격, 가격은 확인 후.
