서울동부지방법원 2024타경454. 광진구 중곡동 평강오피스텔 4층 401호로, 임차권등기에 기재된 전유 범위는 25.00㎡ 전부입니다. 소유자는 조선자이며, 2020.12.29. 영광군수산업협동조합 명의로 채권최고액 3,499,200,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 윤한솔·오종상 명의의 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정과 국세 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 근저당권은 2024.09.13. 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고 그 채권 위에 제이비우리캐피탈주식회사와 오렌지대부주식회사의 질권이 설정됐으나, 이는 말소기준 근저당에서 파생된 채권관계입니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 권리는 소멸

핵심은 2020.12.29. 근저당권입니다. 대상 401호의 임차권자는 2022.01.11. 주민등록을 마쳤고 2024.01.12. 임차권등기를 했으므로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 보증금은 100,000,000원이지만 대항력이 없어 배당으로 회수하지 못한 금액을 낙찰자에게 요구할 수 없으며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대상 401호 실제 임차인은 1명

현황조사에는 같은 건물의 101호·202호·402호·501호·502호·503호·701호 점유자도 함께 기재돼 있으나, 이 경매 목적물인 401호에 해당하는 임차인은 박한재 1명입니다. 다른 호수의 점유자를 401호 임차인이나 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

임대차계약일은 2021.11.09., 점유개시일은 2021.12.30.이지만 대항력의 기준이 되는 주민등록일은 2022.01.11.입니다. 이는 말소기준일인 2020.12.29.보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 사실이 있더라도 선순위 근저당권이 매각대금을 모두 흡수하는 구조여서 제공된 배당표에는 임차인 배당액이 잡히지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 336,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 268,800,000원입니다. 감정가 대비 80%이며 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 268,800,000원입니다.

다만 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 20% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 오피스텔은 주거용 사용 여부, 전용면적, 임대수익, 관리비, 주차와 내부 상태에 따라 거래가격 차이가 커 실제 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)

채권총액 4,349,200,000원 중 채권자 예상배당은 264,236,800원이며, 미배당액은 4,084,963,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 건물의 기호(3)~(8)는 오피스텔로 이용 중이며, 사건상 물건 용도도 오피스텔입니다.
• 입지. 광진구 중곡동 용마초등학교 서측 인근으로, 상업용·업무용 부동산과 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 건물·설비. 2020.12.16. 사용승인된 지하 2층·지상 13층 건물로, 난방·승강기·화재탐지· 소화전·기계식 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 8m 내외, 남동측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 138.2㎡, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
• 내부 확인. 감정평가 과정에서 기호(2)~(8) 일부 호수는 폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 제한됐다고 기재돼 있어 401호의 실제 구조·마감·설비 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 등재 내용은 감정서상 기호(1)에 관한 것으로 기재돼 있습니다. 대상 401호의 전유부와 공용부분에 미치는 영향은 집합건축물대장 원본으로 구분 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 우선 확인. 감정가 대비 80%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 군자역·중곡동 일대 유사 연식·면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 비교하세요.
• 임대수익 검증. 주거용 오피스텔의 실제 보증금·월세, 공실기간과 관리비를 확인해 268,800,000원의 수익성을 별도로 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 박한재의 임차권등기와 배당요구 사실만으로 현재 퇴거 여부까지 확인되는 것은 아닙니다. 현장 점유와 인도 가능 시점을 조사하세요.
• 공동담보 확인. 채권최고액 3,499,200,000원의 공동담보 근저당이므로 공동담보목록과 다른 담보물의 배당 관계를 원본으로 대조하세요.
• 권리이전 확인. 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사와 오렌지대부주식회사의 질권이 설정돼 있으므로 배당요구와 채권자 지위를 최신 서류로 확인하세요.
• 건축물대장 확인. 위반건축물 표시는 감정서상 다른 기호에 관한 내용이지만, 공용부분이나 건물 관리에 미치는 영향이 없는지 대상호 전유부와 표제부를 직접 확인하세요.
• 기계식 주차 확인. 실제 주차 가능 차량 규격, 사용료와 운행 상태가 오피스텔 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 안전과 가격 안전은 별개”

이 물건의 권리 결론은 비교적 선명합니다. 2020.12.29. 근저당이 말소기준이고, 대상 401호의 박한재 임차인은 전입과 임차권등기가 모두 그보다 늦습니다. 보증금 100,000,000원의 미회수 가능성과 별개로 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.

그러나 가격 결론은 아직 선명하지 않습니다. 현재 최저가 268,800,000원은 감정가의 80%이지만, 최근 실거래·임대료·가격 추세가 없어 시장가 대비 할인 정도를 판단할 수 없습니다. 내부 확인 제한, 실제 점유와 건축물대장 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단이 맞습니다.