서울동부지방법원 2024타경454. 광진구 중곡동 평강오피스텔 5층 501호입니다. 감정가는 336,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 268,800,000원입니다. 권리의 출발점은 2020.12.29. 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,499,200,000원이고 공동담보가 설정된 권리입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정되거나 발생한 이동근 근저당, 가압류, 현재 경매개시결정 및 유정현 임차권등기는 매각으로 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다.
특히 501호에는 유정현의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 100,000,000원, 확정일자는 2021.09.28., 주민등록일자는 2021.10.01., 점유개시일자는 2021.09.29.입니다. 모두 말소기준권리인 2020.12.29.보다 늦어 대항력이 없으며, 2024.10.31. 등기된 임차권 역시 말소기준 이후 권리입니다. 배당요구도 2024.10.23. 접수되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 5층501호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 501호 |
| 소유자 | 조선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 1,887,778,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상13층 · 사용승인일 2020.12.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.12.29. 영광군수산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.09.13. 주식회사하나엔피엘대부로 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권, 2024.09.24. 오렌지대부주식회사 앞으로 질권이 설정됐습니다. 그러나 매수인 입장에서는 기준권리 자체와 그 이후의 권리관계가 매각으로 정리되는지가 핵심이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
갑구에서는 2023.11.02. 윤한솔의 250,000,000원 가압류, 2024.04.29. 오종상의 300,000,000원·200,000,000원·100,000,000원 가압류, 2025.04.28. 국의 압류가 있습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2023년 영광군수산업협동조합이 신청했던 별도 임의경매는 2023.02.13. 취하되어 그 경매개시결정 등기도 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 501호 유정현, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정현 | 건물 5층 501호 25.00㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.09.28 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.23 | 인수 없음 |
실제 501호 임차인은 유정현 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.09.02. 및 2023.08.28., 점유개시일자는 2021.09.29., 주민등록일자는 2021.10.01.입니다. 말소기준권리 2020.12.29.보다 모두 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2024.10.31. 설정된 임차권등기 역시 후순위이고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%, 하지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 268,800,000원으로 감정가 336,000,000원의 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 215,040,000원(감정가 64%), 3회 유찰 시 172,032,000원(감정가 51%)입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 최근 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다. 현재 확인할 수 있는 것은 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실뿐이며, 이것이 곧 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 264,236,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이동근 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 4,409,200,000원, 예상 배당액은 264,236,800원, 미배당액은 4,144,963,200원입니다. 후순위 채권에 큰 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 용마초등학교 서측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(3)-(8)는 오피스텔로 이용 중이며, 사건상 501호의 용도 역시 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상13층 건물로 사용승인일은 2020.12.16.입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전 및 기계식 주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 업무용, 지목은 대, 토지면적은 138.2㎡, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 8m 내외, 남동측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 현장 확인. 일부 호수는 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 감정평가상 내용과 다를 수 있다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 유정현의 주민등록일 2021.10.01., 확정일자 2021.09.28., 점유개시 2021.09.29.와 말소기준일 2020.12.29.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 등기일 2024.10.31.이며 현재 분석상 매수인 인수 대상이 아닙니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 268,800,000원이 감정가 80%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 일부 호수는 감정 당시 내부 확인이 어려웠다고 기재돼 있으므로 실제 구조·관리상태·이용상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 기계식 주차. 기계식 주차시설이 설치된 건물이므로 실제 이용 가능 여부와 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 4,144,963,200원에 달해도 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리, 가격은 검증
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 100,000,000원이 아니라 2020.12.29.와 2021.10.01.의 순서입니다. 말소기준 근저당이 먼저이고 유정현의 전입은 나중이므로 대항력이 없습니다. 임차권등기도 2024.10.31.로 후순위이며, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰돼 268,800,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 없지만, 응찰 여부는 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 오피스텔로 정리하는 것이 적절합니다.
