서울동부지방법원 2024타경454. 중곡동 평강오피스텔 2층 202호입니다. 등기부상 현재 소유자는 조선자이고, 권리의 기준점은 2020.12.29 설정된 영광군수산업협동조합 채권최고액 3,499,200,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 근저당권은 이후 주식회사하나엔피엘대부로 이전되고 관련 근질권·질권도 설정됐지만, 모두 그 선순위 근저당권을 중심으로 연결된 권리관계입니다.
이 사건에서 숫자가 크게 보이는 지점은 채권총액입니다. 배당 시뮬레이션의 채권총액은 4,609,200,000원, 현재 회차 예상 미배당은 4,456,972,800원입니다. 그러나 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득금액도 최저매각가와 같은 155,200,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 2층202호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 감정 이용상태상 근린생활시설(사무실) |
| 소유자 | 조선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 155,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 1,887,778,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상13층 · 사용승인일 2020.12.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 부담은 소멸 구조
핵심은 2020.12.29 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.01.10 맹선옥 근저당권, 2023.11.02 윤한솔 가압류, 2024.02.06 광진구 압류, 2024.04.29 오종상 가압류와 2025.04.28 국 압류 등은 기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 대상 202호는 대항력 없음, 호수 미상 기재는 확인
현황조사상 202호에는 뉴평강종합건설(주)가 사무실로 기재돼 있고, 점유·전입일은 2021.12.14입니다. 이는 말소기준일인 2020.12.29보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 호수가 특정되지 않은 사무실, 주식회사 기재는 전입일·확정일자 등이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로만 봐야 합니다.
| 점유·임차 기재 | 부분 | 점유·전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정이 | 101호 | 2022.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 뉴평강종합건설(주) | 202호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한재 | 401호 | 2022.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규희 | 402호 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정현 | 501호 | 2021.10.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예림 | 502호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현진 | 503호 | 2022.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도현욱 | 701호 | 2022.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 사무실 | 호수 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 호수 미상 | 미상 | 0원 기재 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 155,200,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차 최저매각가는 155,200,000원이고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이므로, 권리비용만 놓고 본 실질취득금액은 155,200,000원입니다. 다만 대상은 감정평가상 근린생활시설(사무실)로 이용 중이고, 주변도 상업용·업무용 부동산, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,972,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 152,227,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 맹선옥 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권자 배당액은 152,227,200원, 미배당은 4,456,972,800원입니다. 미배당 채권이 크더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,972,800원으로 반영돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 서측 인근으로, 상업용·업무용 부동산과 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 기호(2)는 근린생활시설(사무실)로 기재돼 있으며, 현황조사에서도 202호에 뉴평강종합건설(주)가 사무실로 기재됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상13층, 사용승인일은 2020.12.16이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 8,080,000원/㎡, 토지면적은 138.2㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 8m 내외, 남동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 확인. 뉴평강종합건설(주)의 실제 점유 여부, 사용형태, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 호수 미상 기재 확인. 사무실·주식회사로만 기재된 점유관계가 대상 202호와 연결되는지 원본 명세서와 현황조사에서 다시 대조해야 합니다.
- 인수와 미배당 구분. 현재 회차 미배당 4,456,972,800원이 존재하지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정평가에서 일부 호수는 내부확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 기재 범위 확인. 감정평가상 위반건축물 기재는 기호(1)에 관한 내용이므로 대상 202호와의 대응관계는 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 194,000,000원에서 현재 최저매각가 155,200,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 승부처는 점유 확인”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 말소기준은 2020.12.29 영광군수산업협동조합 근저당권이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 155,200,000원짜리 물건’으로만 보면 부족합니다. 대상 202호는 감정상 근린생활시설(사무실)이고 현황조사상 뉴평강종합건설(주)가 점유자로 기재돼 있습니다. 이 점유자는 기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정되지만, 호수가 특정되지 않은 점유 기재도 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기 인수는 낮지만, 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다. 감정가와 유찰률 자체보다 실제 점유·이용상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
