서울동부지방법원 2024타경454. 광진구 중곡동 평강오피스텔 5층 503호입니다. 감정가 381,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 304,800,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2020.12.29 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 3,499,200,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이동근 근저당권·가압류·경매개시결정 및 503호 양현진의 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2020-1079호가 기재되어 있고, 2024.09.13 주식회사하나엔피엘대부로 근저당권 이전이 이루어진 뒤 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권, 2024.09.24 오렌지대부주식회사의 질권 설정이 이어집니다. 권리관계 자체는 복잡해 보이지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 5층503호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 기호(3)-(8)는 오피스텔로 이용 |
| 503호 임차권 범위 | 건물 5층 503호 28.40㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상13층 · 사용승인일 2020.12.16 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 304,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 1,887,778,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
기준은 2020.12.29 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.07.06 이동근의 근저당권, 2023.11.02 윤한솔 가압류, 2024.02.15 본건 임의경매개시결정, 2024.04.29 오종상의 가압류 3건, 2025.04.28 국의 압류는 모두 기준권리보다 늦습니다. 503호 양현진 임차권등기도 2024.08.02 접수되어 기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인 — 503호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양현진 | 5층 503호 28.40㎡ 전부 | 2022.07.29 / 2022.07.19 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
양현진의 임대차계약일은 2022.07.18, 확정일자는 2022.07.19, 주민등록일자는 2022.07.29, 점유개시일자는 2022.07.30이며 보증금은 60,000,000원, 차임은 600,000원입니다. 말소기준권리 2020.12.29보다 전입이 늦으므로 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.08.02 접수되었고, 배당요구도 2024.08.02 이루어졌습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 304,800,000원으로 감정가 381,000,000원의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 304,800,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 304,800,000원이 시장가격보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 한 차례 유찰됐다는 이유나 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,067,200원 |
| 2. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 299,732,800원 |
| 3. 근저당 · 이동근 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,409,200,000원 중 배당액은 299,732,800원, 미배당은 4,109,467,200원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 서측 인근으로, 상업용부동산·업무용부동산·단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔·공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 기호(3)-(8)는 오피스텔로 이용 중이며, 일부 호수는 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태가 다를 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지, 도로접면은 소로한면입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상13층이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전·기계식 주차시설이 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 임차인 확인. 양현진의 보증금 60,000,000원, 전입일 2022.07.29, 확정일자 2022.07.19, 임차권등기 및 배당요구 내용을 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 제공 배당표는 임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 말소기준 근저당권은 2024.09.13 주식회사하나엔피엘대부로 이전되고 근질권·질권이 설정되어 있으므로 최종 등기부의 존속·말소 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 304,800,000원 또는 다음 회차 가격을 최근 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가상 일부 오피스텔 호수는 폐문·시건 등으로 내부 확인이 불가능했다고 기재되어 있어 실제 이용상태와 내부구조를 재확인해야 합니다.
- 호수별 위반건축물 대조. 위반건축물 기재는 기호(1)에 관한 것이므로 503호와의 대응관계를 집합건축물대장 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 아직 미확정”
503호만 놓고 보면 권리분석의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2020.12.29 영광군수산업협동조합 근저당권이고, 양현진의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 제공된 판정과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 304,800,000원은 감정가의 80%지만, 최근 실거래와 가격 추세가 없으므로 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 배당표에서 임차인 최우선변제가 미반영되어 있고, 일부 호수는 내부 확인이 제한됐다는 감정평가상 주의사항도 있습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 배당 세부사항은 확인 후 판단입니다.
