서울동부지방법원 2024타경454. 광진구 중곡동 평강오피스텔 5층 502호입니다. 감정평가상 해당 호수를 포함한 기호(3)-(8)는 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층, 사용승인일은 2020.12.16입니다. 현재 최저매각가는 258,400,000원으로 감정가 323,000,000원에서 1회 유찰된 80% 수준입니다.
권리의 핵심은 2020.12.29 설정된 영광군수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,499,200,000원이고 공동담보목록 제2020-1079호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 2025.01.21 등기된 이예림의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 특히 이예림은 임대차계약일 2022.08.06, 점유개시 2022.09.03, 주민등록 2022.09.05, 확정일자 2022.09.08이고 임차보증금은 100,000,000원입니다. 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 5층502호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상13층 · 사용승인일 2020.12.16 |
| 소유자 | 조선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,887,778,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.12.29 영광군수산업협동조합 근저당입니다. 2023.11.02 윤한솔 가압류 250,000,000원, 2024.02.15 현재 사건의 임의경매개시결정, 2024.04.29 오종상 가압류 300,000,000원·200,000,000원·100,000,000원, 2025.04.28 국 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 502호 임차권자는 후순위
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예림 | 건물 5층 502호 24.05㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.09.05 | 2022.09.08 | 대항력 없음 | 2025.01.21 | 해당 없음 |
이예림의 임차권등기는 2025.01.21 접수됐고 임차보증금은 100,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자 2022.09.05가 말소기준일 2020.12.29보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력 임차권이 아니며, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 80%지만 시세 판단은 별개
현재 회차 최저매각가는 258,400,000원으로 감정가 323,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 206,720,000원(64%), 3회 유찰 시 165,376,000원(51.2%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서 가격 판단의 기준을 단순히 “감정가보다 20% 낮다”에 둘 수는 없습니다. 최근 실거래와 비교한 가격지표가 제시된 상태가 아니므로, 현재 최저가 258,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도의 시세 대조가 필요한 영역입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘싸다’고 단정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,417,600원 |
| 2. 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 253,982,400원 |
| 3. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,417,600원을 제외한 253,982,400원이 선순위 근저당권 배당으로 계산되고, 총 채권액 4,349,200,000원 대비 미배당은 4,095,217,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 용마초등학교 서측 인근으로, 상업용·업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 건물 북동측 약 8m 내외, 남동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 기계식 주차시설이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.12.29 을구 1번 영광군수산업협동조합 근저당과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 502호 임차권 확인. 이예림 보증금 100,000,000원, 주민등록일 2022.09.05, 확정일자 2022.09.08, 임차권등기 2025.01.21의 내용과 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 인수 0원 문구 확인. 매각물건명세서에 인수권리·법정지상권이 모두 해당사항없음으로 표시된 점을 최종 매각기일 직전 서류에서도 다시 확인하세요.
- 공동담보 유의. 근저당 채권최고액 3,499,200,000원은 공동담보목록이 붙어 있으므로, 본 호수 가격과 단순 비교해 채무 규모를 판단하지 마세요.
- 시장가 대조. 감정가 323,000,000원 대비 현재 258,400,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 동일·유사 오피스텔의 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 현장·건축물 상태. 일부 호수 내부 확인 제한과 위반건축물 관련 참고사항이 있으므로 502호 적용 여부, 실제 이용상태, 관리비 및 점유 현황을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 승부는 가격 확인”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2020.12.29 근저당이 말소기준이고, 502호 임차권자 이예림은 그보다 늦은 2022.09.05 전입으로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 가격은 1회 유찰된 258,400,000원, 감정가의 80%입니다. 다만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 시장가 대조 후 결정입니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 258,400,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것입니다.
