서울동부지방법원 2024타경454. 광진구 중곡동 평강오피스텔 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 조선자이고, 2020.12.29. 신탁재산이 귀속되면서 소유권을 취득했습니다. 같은 날 영광군수산업협동조합이 채권최고액 3,499,200,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 윤한솔·오종상의 가압류, 성동세무서장 압류, 김규희의 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
근저당권은 2024.09.13. 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권, 2024.09.24. 오렌지대부주식회사의 질권이 설정됐습니다. 권리관계 당사자는 많지만 모두 말소기준 근저당권에 붙은 이전·질권 관계입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 4층402호 (중곡동, 평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 402호 · 임차권 범위 24.05㎡ 전부 |
| 소유자 | 조선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 1,887,778,783원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발행 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 대상 호실 임차관계
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규희 | 4층 402호 24.05㎡ 전부 | 2021.11.08. / 2021.11.08. | 89,200,000원 | 2026.03.16. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김규희의 임대차계약일은 2021.08.20., 점유개시일은 2021.11.05., 주민등록일과 확정일자는 2021.11.08.입니다. 말소기준 2020.12.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2026.03.16. 등기된 주택임차권의 임차보증금은 100,000,000원 중 반환되지 않은 89,200,000원이고, 차임은 월 300,000원으로 기재돼 있습니다.
임차권등기는 을구 2번으로 말소기준 뒤에 설정됐고, 배당요구도 제출됐습니다. 현재 회차 배당 추정에서는 선순위 근저당권에도 미배당이 발생하므로 김규희에게 돌아갈 배당재원은 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 80%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 323,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 258,400,000원으로, 감정가의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 258,400,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 258,400,000원 | 253,982,400원 | 4,095,217,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 206,720,000원 | 203,025,920원 | 4,146,174,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 165,376,000원 | 162,260,736원 | 4,186,939,264원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,417,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 3,499,200,000원 | 253,982,400원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 4,095,217,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 대상 중 기호(3)부터 기호(8)는 오피스텔로 이용 중이며, 대상 402호도 오피스텔 용도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층 건물로 사용승인일은 2020.12.16.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식 주차시설이 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 용마초등학교 서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔과 공공시설이 혼재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 8m 내외, 남동측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 동일 건물·인근 오피스텔 거래와 현재 매물을 확인해 258,400,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 402호 현장 확인. 실제 점유자, 이용상태, 내부구조, 누수·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김규희의 임대차계약서, 배당요구, 임차권등기명령과 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 하나엔피엘대부, 제이비우리캐피탈, 오렌지대부의 권리변동과 배당계좌·채권신고 내용을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 범위 확인. 기호(1)의 위반건축물 등재가 대상 호실 또는 공용부분에 미치는 영향과 시정 여부를 건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증 전
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.12.29. 근저당권이고, 김규희의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 최근 거래 자료가 없어 시장가격과의 비교가 불가능합니다. 여기에 일부 호실의 내부 확인 제한과 위반건축물 기재까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 없지만, 시세·점유·건축물 상태를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 오피스텔입니다.
