수원지방법원 2025타경55586. 경기도 수원시 팔달구 지동의 빅캐슬 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이 호실은 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 같은 건물의 다른 호실들이 도시형생활주택으로 이용된다고 해서 이 물건까지 주거용 아파트나 다세대주택으로 판단해서는 안 됩니다.

표면적인 할인율은 매우 큽니다. 감정가 185,000,000원에서 최저매각가가 44,418,000원으로 낮아졌으니 감정가 대비 약 76% 하락한 가격입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 인수할 임차보증금도 전부 확정되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 이 물건을 저평가 매물이라고 결론 내릴 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권이 핵심

근저당권은 최초 채권최고액 1,261,800,000원으로 설정되었고, 2024.02.14에 1,181,400,000원으로 변경되었습니다. 공동담보목록도 존재하므로 신청채권자의 청구금액 전체를 이 호실 하나의 실제 피담보채무로 단정해서는 안 됩니다. 2025.10.24 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 세금의 배당순위와 체납 범위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 1,000만원보다 미상 8명이 더 문제

임차·전입 조사에 등장하는 사람은 9명입니다. 이 가운데 신정은의 보증금은 10,000,000원, 월세는 500,000원으로 확인됩니다. 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 추가 인수 위험을 검토해야 합니다.

신정은의 임차 부분은 1층 101호 28.9400㎡로 기재되어 있습니다. 나머지 전입자의 해당 호실 실제 점유 여부, 독립된 임대차계약 존재 여부 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 표의 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고자로 분류된 사람이 없다는 의미이며, 매수인의 임차보증금 인수 가능성과는 별개입니다.

특히 전입자가 모두 동일한 호실의 독립된 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 주거용 부분이 함께 있는 건물인 만큼, 전입 주소의 호실 구분과 실제 점유 장소를 확인하는 작업이 중요합니다. 근린생활시설에 대한 주민등록 전입만으로 주택임대차보호법상 대항력이 확정되는 것도 아니므로, 건축물 용도, 실제 주거 사용 여부, 점유 및 전입 시점, 임대차계약 관계를 종합적으로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰보다 실질취득액

최저매각가는 감정가의 24.01%까지 낮아졌습니다. 다만 확정적으로 산정에 반영된 신정은의 보증금 인수액 10,000,000원을 더하면, 현재 회차의 최소 실질취득액은 54,418,000원으로 계산됩니다.

실질취득액 = 시나리오 매각가 + 현재 확인된 보증금 인수 10,000,000원. 미상 임차인의 추가 인수액, 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,418,000원 가정)

마지막 행의 인수금은 매각대금에서 배당하는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산된 금액입니다. 위 소유자 교부액은 채권자 배당이 산정되지 않은 모형에서 나온 산술적 잔여액이며, 실제 소유자 수령액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 지동 소재 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지이며 근린생활시설도 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 사용승인일은 2023.07.17이며 승강기, 주차장, 기본 위생설비와 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 경매 대상인 1층 101호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 내 다른 호실의 도시형생활주택 이용상태를 이 물건의 용도로 혼동해서는 안 됩니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로, 서측으로 폭 약 4m의 막다른 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 이상 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 영업 가능 업종, 전면 노출, 유동인구, 임대수요와 내부 상태에 따라 가치가 달라집니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2023.08.04 근저당 설정·변경·이전·말소 관계와 2025.04.17 경매개시결정의 우선순위를 원본 등기부 및 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 신정은 보증금 인수 확인. 보증금 10,000,000원에 관한 임대차계약, 대항력 성립 여부, 확정일자, 배당요구 및 미배당 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 8명 조사. 전입자의 실제 점유 호실과 임대차계약 유무, 보증금 및 대항력 성립 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 용도와 점유 일치 여부. 해당 호실은 근린시설입니다. 실제 사용상태가 주거용인지 영업용인지, 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법의 적용 가능성이 있는지 검토해야 합니다.
• 공동담보·배당 검증. 원주원예농업협동조합과 농업협동조합자산관리회사의 권리관계, 공동담보목록 및 실제 피담보채권 잔액을 확인하고 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
• 세금·관리비. 수원시 압류의 원인이 된 체납액과 당해세 해당 여부, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검토. 유사한 근린생활시설의 실거래 사례, 실제 임대료 수준과 공실 가능성을 조사한 뒤 총취득비용을 비교해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 다수 전입자가 실제로 어느 공간을 점유하는지 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 부담을 사전에 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 매각 제외 대상, 인수 권리, 임차인 현황 및 특별매각조건을 최종 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 인수액

수원 지동 빅캐슬 101호는 감정가 185,000,000원에서 최저가가 44,418,000원으로 낮아진 4회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율만큼 권리구조가 단순한 것은 아닙니다.

현재 계산상 신정은의 보증금 10,000,000원을 인수해야 하므로 실질취득액은 최소 54,418,000원입니다. 여기에 보증금 미상 전입자 8명의 인수 위험이 더해질 수 있고, 실제 말소기준권리와 배당구조에도 확인할 부분이 남아 있습니다. 해당 호실이 근린시설이라는 점과 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점도 가격 판단을 어렵게 합니다.

결론은 '낮은 최저가, 높은 확인 필요성'입니다. 추가 임차권과 배당 위험이 해소되고 실제 시장가치가 확인되기 전까지는 적극적인 입찰보다 권리 원본 검증을 우선하는 것이 타당합니다. 4회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없는 고위험 검토 물건입니다.