수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 조대성이며, 2023.08.04 원주원예농업협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후의 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권도 매각으로 소멸하므로 등기상 권리와 임차보증금 가운데 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리관계만 보면 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 점유는 단순하지 않습니다. 현황상 확인되는 실제 임차인은 9명이고, 신정은을 제외한 8명은 보증금과 월차임이 확인되지 않습니다. 이들의 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 낙찰 후 현실적인 인도 과정에서는 각 점유자의 실제 점유부분과 퇴거 시점, 배당 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 1층 101호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 101호 · 사용승인일 2023.07.17 |
| 소유자 | 조대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.04 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.17 임의경매개시결정과 2025.10.24 수원시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 우선순위는 최초 설정일을 따르며 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 9명
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신정은 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30 | 10,000,000원 500,000원 | 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍건표 점유부분 확인 필요 | 2023.11.10 | 확인 필요 | 2025.06.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이황재 점유부분 확인 필요 | 2024.03.18 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이발원 점유부분 확인 필요 | 2023.09.18 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정종호 점유부분 확인 필요 | 2023.10.23 | 확인 필요 | 2025.04.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형준 점유부분 확인 필요 | 2024.03.19 | 확인 필요 | 2025.04.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지아 점유부분 확인 필요 | 2023.09.15 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재건 점유부분 확인 필요 | 2023.12.01 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이금석 점유부분 확인 필요 | 2024.02.05 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 9명입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.04보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되지 않은 임차인도 권리상 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 실제 점유부분은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 없으므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 129,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,261,800,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고, 근저당권 미배당액은 1,134,913,000원입니다. 미배당 채권은 채무자에게 남는 문제이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 1,134,913,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 1,173,181,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 1,199,887,191원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층 101호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 같은 건물의 다른 호실이 도시형생활주택으로 이용되더라도 본건을 아파트나 주거용 다세대로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주거지로서 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2023.07.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·화재경보·주차장· 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 다수 점유관계와 근린시설의 실제 영업·사용형태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 전수 확인. 각 사람의 실제 점유부분·퇴거 의사·배당요구 여부를 문건과 현장에서 대조하세요.
- 신정은 임대차 확인. 확인된 조건은 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원입니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 계약서와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 보증금 미확인 8명. 권리상 승계되지는 않더라도 명도 협상과 점유관계 정리에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서와 점유현황을 확인하세요.
- 근린시설 사용 확인. 현재 영업 여부, 내부 구조, 출입 형태, 용도에 적합한 사용인지 현장 조사와 건축물대장으로 점검하세요.
- 가격 비교. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실률을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 채권액 대조. 최초 근저당 채권최고액과 변경된 채권최고액, 신청 청구액이 서로 다르므로 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 9명”을 보라
이 사건은 말소기준 이후에 전입한 임차인만 확인되므로 권리상 보증금 인수는 0원입니다. 근저당권·경매개시결정·수원시 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인이 9명이고, 보증금과 점유부분이 확인되지 않은 사람이 다수여서 명도는 결코 단순하다고 단정할 수 없습니다.
가격 역시 감정가 대비 70%라는 수치만으로 판단해서는 안 됩니다. 본건은 감정평가상 근린생활시설이고 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 안전하지만, 다수 점유와 근린시설의 사용상태·환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 권리분석의 초점은 인수금이 아니라 명도와 현장성에 있습니다.
