수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 2층 201호로, 감정평가상 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 조대성이며 2023.08.04. 소유권보존과 동시에 원주원예농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기와 점유관계가 단순한 물건은 아닙니다. 민간임대주택등기가 존재하고 현황조사에는 9명의 점유 관련자가 나타납니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2023.09.15.로 말소기준보다 늦고, 180,000,000원의 임차권등기를 마친 이발원 역시 전입일·확정일자가 2023.09.18.입니다. 제공된 권리판정상 이들 모두 대항력이 없어 보증금 승계는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 2층 201호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인 2023.07.17. |
| 소유자 | 조대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.04. 접수된 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 1,261,800,000원이고, 2024.02.14. 변경등기에는 1,181,400,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 수원시 압류, 이발원의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30. | 10,000,000원 월 500,000원 | 2025.05.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍건표 | 미상 | 2023.11.10. | 미상 | 2025.06.24. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이황재 | 미상 | 2024.03.18. | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정종호 | 미상 | 2023.10.23. | 미상 | 2025.04.29. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형준 | 미상 | 2024.03.19. | 미상 | 2025.04.30. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지아 | 미상 | 2023.09.15. | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재건 | 미상 | 2023.12.01. | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이금석 | 미상 | 2024.02.05. | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이발원 | 별지 부동산 표시와 같음 주거·임차권등기 | 2023.09.18. 확정일자 2023.09.18. | 180,000,000원 | 2025.06.02. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 확인된 사람은 9명입니다. 이 가운데 신정은은 점유 부분이 1층 101호로 기재돼 본건 201호와 다르고, 이발원을 제외한 다수는 점유 부분과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 인수금액과 별개로 실제 201호 점유자, 호실별 임대차관계, 명도 대상을 현장에서 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 259,000,000원으로 감정가 370,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득금액은 259,000,000원이지만, 이 금액의 시장 경쟁력은 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 259,000,000원 | 0원 | 259,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 181,300,000원 | 0원 | 181,300,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,909,999원 | 0원 | 126,909,999원 |
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,426,000원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,261,800,000원 | 254,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 제공된 시뮬레이션상 미배당액은 1,007,226,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 단독주택이 밀집하고 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주거지로서 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2023.07.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 화재경보, 주차장, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 정량적인 환금성과 적정 매각가 판단은 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 현황조사에는 9명이 나타나지만 점유 부분이 미상인 사람이 다수이고, 신정은은 1층 101호로 기재돼 있습니다. 호실별 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이발원과 신정은을 제외하면 보증금이 확인되지 않고, 이발원을 제외하면 확정일자도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 제출된 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로, 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전. 최초 채권최고액, 변경된 채권최고액, 근저당권 이전 내역과 신청채권액이 서로 다르므로 최종 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 실제 매매·임대 사례를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동요인. 제공된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 말소기준일보다 앞선 전입자가 없어, 제공된 권리판정상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 180,000,000원의 임차권등기가 있다는 사실만 보고 인수형 물건으로 오해할 필요는 없습니다. 이발원의 전입일과 확정일자는 모두 말소기준보다 늦습니다.
그러나 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 점유 관련자 9명 중 다수는 보증금과 점유 부분이 확인되지 않고, 101호로 특정된 사람과 본건 201호의 관계도 구분해야 합니다. 민간임대주택등기, 근저당권 변경·이전, 미확인 임대차관계까지 원본 대조가 필요합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 259,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 승계는 0원, 조사 난도는 높음, 가격 평가는 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
