수원지방법원 2025타경55586. 팔달구 지동 빅캐슬 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 조대성이며, 2023.08.04. 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 1,138,200,000원이고 공동담보로 같은 빅캐슬의 202호·402호·502호가 함께 기재돼 있습니다. 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 서형준의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 등기는 단순히 “근저당 하나”로 끝나지 않습니다. 2024.02.14.에는 1번 근저당권의 채권최고액을 1,013,400,000원으로 변경한 등기가 있고, 2025.11.19.에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있습니다. 또 2024.04.15. 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 권리 순위 자체와 별개로 최신 등기사항과 민간임대주택 등록 상태를 입찰 전에 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 부분 |
| 소유자 | 조대성 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인 2023.07.17 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 원주원예농업협동조합 |
| 청구액 | 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
② 임차관계 — 조사상 9명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으며, 조사상 기재된 사람은 9명입니다. 그중 서형준은 전유부분 전부에 대해 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 신정은은 1층 101호 28.9400㎡에 보증금 10,000,000원·월세 500,000원으로 기재돼 있습니다. 나머지 일부는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다.
| 이름 | 점유·사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍건표 | 확인 필요 | 2023.11.10 | 미상 | 보증금 미상 | 2025.06.24 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이황재 | 확인 필요 | 2024.03.18 | 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이발원 | 확인 필요 | 2023.09.18 | 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정종호 | 확인 필요 | 2023.10.23 | 미상 | 보증금 미상 | 2025.04.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이지아 | 확인 필요 | 2023.09.15 | 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이재건 | 확인 필요 | 2023.12.01 | 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이금석 | 확인 필요 | 2024.02.05 | 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 서형준 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.19 | 2024.02.13 | 180,000,000원 | 2025.04.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
특히 서형준의 주택임차권은 2025.07.17. 등기됐지만 전입일 2024.03.19.가 2023.08.04. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 판단은 보류
감정가 373,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 127,939,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만 비교할 실거래 시세가 없어 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 근거는 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 127,939,000원으로 볼 수 있지만, 이 금액의 적정성은 별도의 주변 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,146원 |
| 1. 근저당권 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 125,347,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,012,852,146원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택 등이 밀집한 주거지이며 인근에 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2023.07.17입니다. 승강기·주차장·화재경보·급배수설비가 있고 도시형생활주택 부분에는 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본. 1번 근저당권의 채권최고액 변경과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내용을 최신 등기사항으로 재확인하세요.
- 배당계산 대조. 배당 시뮬레이션의 근저당 채권액 1,138,200,000원과 2024.02.14. 변경등기의 1,013,400,000원을 실제 채권신고·원본과 대조하세요.
- 임차관계 확인. 조사상 9명 가운데 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 기준으로 점유관계를 다시 확인하세요.
- 서형준 임차권. 보증금 180,000,000원, 전입 2024.03.19, 확정일자 2024.02.13, 배당요구 2025.04.30 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.04.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 주변 유사 다세대의 실제 거래가와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건의 권리상 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2023.08.04. 원주원예농업협동조합 근저당권을 기준으로 조사된 임차관계의 전입은 모두 뒤에 있고, 후순위 경매개시결정·압류·주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 확인할 내용은 적지 않습니다. 조사상 임차관계가 9명이고 일부 보증금은 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 근저당권의 변경·이전도 존재합니다. 무엇보다 3회 유찰로 최저가가 127,939,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 실제 입찰 판단의 승부처는 최신 원본 확인과 별도의 시세 검증입니다.
