수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 소유권보존일과 같은 2023.08.04 설정된 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,138,200,000원이었고, 2024.02.14에는 1,013,400,000원으로 변경됐습니다. 이후 경매개시결정과 이금석의 주택임차권등기가 접수됐으며, 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
조사 명단에서 가장 이른 전입일은 2023.09.15로, 말소기준일인 2023.08.04보다 뒤입니다. 따라서 기재된 9명 모두 대항력은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 보증금 200,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 보증금 규모 자체가 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 이금석의 전입·점유개시일은 2024.02.05이고 임차권등기 접수일도 2025.09.30이므로, 말소기준권리보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층 502호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2023.07.17 · 대상 호실 5층 502호 |
| 소유자 | 조대성 (단독소유 · 2023.08.04 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 민간임대주택등기 | 2024.04.15 접수 · 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구 기재 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.04 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 해당 근저당에는 빅캐슬 202호·302호·402호가 공동담보로 기재되어 있고, 2025.11.19에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당 자체는 매각으로 소멸하며, 그보다 늦은 경매개시결정과 이금석의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수는 없지만 명도 대상은 확인해야 한다
조사 명단은 총 9명입니다. 이 가운데 이금석은 502호 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기자이고, 신정은은 1층 101호 28.9400㎡로 기재돼 대상 호실과 위치가 다릅니다. 나머지 7명은 점유부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 전입일은 전부 말소기준 이후이므로 금전 인수는 없지만, 실제 502호 점유자와 인도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30 / 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍건표 | 미상 | 2023.11.10 / 미상 | 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황재 | 미상 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이발원 | 미상 | 2023.09.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종호 | 미상 | 2023.10.23 / 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형준 | 미상 | 2024.03.19 / 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지아 | 미상 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재건 | 미상 | 2023.12.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금석 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.05 / 2024.01.19·2024.02.08 | 200,000,000원 / 해당 없음 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·예상배당 (매각가 254,800,000원 가정)
현재 최저매각가는 감정가 364,000,000원의 70%인 254,800,000원입니다. 다만 동일 단지 또는 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 30% 할인됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 인근 단지형 다세대의 최근 거래와 현재 매물 가격을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 250,432,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 미배당액은 887,767,200원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 254,800,000원 | 250,432,800원 | 887,767,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 178,360,000원 | 175,062,960원 | 963,137,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 124,851,999원 | 122,304,071원 | 1,015,895,929원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치하며, 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 있고 주거지로서 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2023.07.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·화재경보·주차장 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 현장에서 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 502호 실제 점유자 특정. 조사 명단 9명 중 7명은 점유부분이 미상입니다. 전입세대, 현관 표시, 우편물, 관리주체 탐문으로 502호 관련자를 구분해야 합니다.
- 이금석 임차권 원본 확인. 보증금 200,000,000원, 전입·점유개시일 2024.02.05, 임차권등기 접수일 2025.09.30과 배당요구 내역을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 있는 만큼, 등록 상태와 매각 후 처리 내용을 관할기관 및 원본 서류에서 확인하세요.
- 채권액 대조. 최초·변경 채권최고액, 경매 청구액, 공동담보 회수 내역 사이에 차이가 있으므로 최신 채권계산서와 배당요구 종기를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라, 지동 일대 단지형 다세대의 최근 실거래와 매물 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 실제 점유 인원에 따른 이사 협의·인도명령 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 선명하지만, 명도와 가격은 아직 확인 대상”
이 물건의 금전적 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차인이 없고, 보증금 200,000,000원의 임차권등기도 후순위여서 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 조사 명단이 9명이고, 그중 7명의 점유부분과 보증금이 특정되지 않았다는 점은 명도 난도를 높이는 요소입니다. 민간임대주택등기와 채권액 차이도 원본 확인이 필요합니다.
가격 역시 감정가 364,000,000원에서 한 차례 유찰돼 254,800,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유자 확정·민간임대주택등기·채권액 대조·현장 시세조사가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
