수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 부분입니다. 감정가는 364,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 124,852,000원입니다. 권리의 출발점은 2023.08.04. 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 확인되는 모든 전입일이 말소기준권리보다 늦어 임차인들의 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 낙찰자의 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 124,852,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 · 사용승인일 2023.07.17. |
| 소유자 | 조대성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 124,852,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
말소기준권리는 2023.08.04. 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,138,200,000원이고, 2024.02.14. 변경등기에는 1,013,400,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.11.19.에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
2025.09.30. 등기된 이금석의 주택임차권은 보증금 200,000,000원, 임대차계약일 2024.01.12., 주민등록·점유개시일 2024.02.05.로 확인됩니다. 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 정리되며, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
임차·점유 관련 조사에는 9명이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모두 개인 명의입니다. 전입일은 전부 2023.08.04. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 여러 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024-10-30 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025-05-07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍건표 | 점유부분 미상 | 2023-11-10 | 보증금 미상 | 2025-06-24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이황재 | 점유부분 미상 | 2024-03-18 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이발원 | 점유부분 미상 | 2023-09-18 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정종호 | 점유부분 미상 | 2023-10-23 | 보증금 미상 | 2025-04-29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형준 | 점유부분 미상 | 2024-03-19 | 보증금 미상 | 2025-04-30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지아 | 점유부분 미상 | 2023-09-15 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재건 | 점유부분 미상 | 2023-12-01 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이금석 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024-02-05 | 200,000,000원 | 2025-05-02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 124,852,000원은 감정가 364,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 최근 12개월 평균 실거래, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 감정가는 시장가격 그 자체가 아니므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,928원 |
| 2. 근저당권 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 122,304,072원 |
| 미배당 | - | 1,015,895,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 근저당권자에게 배당되고, 채권에는 1,015,895,928원의 미배당이 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지이며 인근에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2023.07.17.이며, 도시형생활주택 부분에는 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 포장도로, 서측으로 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔어도 최근 거래가격과 비교하지 않으면 실제 할인율을 판단할 수 없습니다.
- 502호 점유자 특정. 이금석 임차권등기와 다른 조사대상자들의 실제 점유관계를 현황조사·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 홍건표·이황재·이발원·정종호·서형준·이지아·이재건의 보증금이 확인되지 않아 배당관계 원문 대조가 필요합니다.
- 근저당 채권액 확인. 최초 채권최고액 1,138,200,000원과 2024.02.14. 변경등기 1,013,400,000원이 함께 존재하므로 실제 채권계산서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.04.15. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 행정상 상태를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 87,396,400원, 5회 유찰 시 61,177,479원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 가격과 실제 시세를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건은 말소기준권리 이후 전입만 확인되고 예상 인수액도 0원이라, 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 권리구조가 비교적 정리돼 있다는 이유만으로 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 이미 3회 유찰됐고, 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 여기에 다수의 임차·점유 조사대상과 보증금 미상자가 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수액이 있느냐”보다 “502호의 실제 점유관계를 확정하고, 현재 최저가를 실제 시장가격과 대조할 수 있느냐”에 있습니다.
