수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 4층 402호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 주거 부분은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 2023.08.04. 설정된 원주원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 홍건표 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 377,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가 129,311,000원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 사실과 현재 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 조대성 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 129,311,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 원주원예농업협동조합 |
| 청구액 | 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.04.
말소기준권리는 2023.08.04. 원주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,138,200,000원이고, 2024.02.14. 변경계약으로 1,013,400,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 2025.04.17. 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2025.11.19. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
홍건표의 주택임차권은 2025.09.11. 등기됐으며 임차보증금은 188,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.10.03., 확정일자는 2023.10.18., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.11.10.입니다. 모두 말소기준권리인 2023.08.04.보다 늦어 대항력은 없고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 보증금이 현재 최저매각가보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 인수는 0원, 명도범위는 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍건표 대항력 없음 승계 없음 | 2023.11.10 | 188,000,000원 | 2025.09.11 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 확정일자 2023.10.18 · 우선변제 순위 확인 필요 |
| 이발원 대항력 없음 승계 없음 | 2023.09.18 | 미상 | — | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 이지아 대항력 없음 승계 없음 | 2023.09.15 | 미상 | — | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 정종호 대항력 없음 승계 없음 | 2023.10.23 | 미상 | 2025.04.29 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 이재건 대항력 없음 승계 없음 | 2023.12.01 | 미상 | — | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 이금석 대항력 없음 승계 없음 | 2024.02.05 | 미상 | — | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 이황재 대항력 없음 승계 없음 | 2024.03.18 | 미상 | — | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 서형준 대항력 없음 승계 없음 | 2024.03.19 | 미상 | 2025.04.30 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 신정은 대항력 없음 승계 없음 | 2024.10.30 | 10,000,000원 월 500,000원 | 2025.05.07 | 1층 101호 28.9400㎡ 기재 · 말소기준 이후 전입 |
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 377,000,000원, 현재 최저매각가는 129,311,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 90,517,700원, 5회 유찰 시에는 63,362,389원입니다.
그러나 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 129,311,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,610,354원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 126,700,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 기준 미배당액이 1,011,499,354원 발생하고, 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 민간임대주택 등기와 건물 상태
갑구에는 2024.04.15. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 적용 대상이라는 내용입니다. 현재 권리분석에서는 말소기준 이후 임차인들의 대항력보다 실제 점유·임대관계 확인이 실무상 중요합니다.
- 위치. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택 등이 밀집한 주거지대이며 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2023.07.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·주차장설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로, 서측 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 확인. 현황조사에 여러 전입자가 기록돼 있으므로 본건 402호와 직접 관련된 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 홍건표 임차권 확인. 보증금 188,000,000원, 전입 2023.11.10., 확정일자 2023.10.18.로 말소기준보다 후순위이며 대항력은 없습니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 이발원·이지아·정종호·이재건·이금석·이황재·서형준은 보증금이 확인되지 않으므로 점유·임대차 범위를 대조해야 합니다.
- 101호 기록 구분. 신정은은 1층 101호 28.9400㎡로 기재돼 있어 본건 402호와 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 129,311,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 승부처는 점유와 가격 검증
이 물건의 말소기준은 2023.08.04. 근저당입니다. 확인된 전입일은 모두 그 뒤이고, 188,000,000원의 보증금이 등기된 홍건표도 2023.11.10. 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘간단한 입찰’이라는 뜻은 아닙니다. 현황조사에는 여러 전입자가 기록돼 있고 일부의 보증금이 확인되지 않았으므로, 402호 실제 점유관계와 명도대상을 분명히 해야 합니다. 또 감정가 377,000,000원에서 3회 유찰돼 129,311,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 가격 메리트는 아직 별도 검증 영역입니다. 권리는 후순위 정리가 비교적 명확하고, 최종 판단의 핵심은 점유 확인과 실제 시장가격 대조입니다.
